Новый закон старых пострадавших не тронет
Понятие «обманутый дольщик» долгое время было исключительно бытовым. Так называли людей, пострадавших от деятельности недобросовестного застройщика. Но совсем скоро будет юридически определено, кто действительно стал жертвой обстоятельств и может рассчитывать на помощь государства, а кто, извините, «сам дурак» и никакой помощи может не ждать. Однако Саратовского региона, как заверяют областные чиновники, вводимые новшества не коснутся.
Восемь возможных причин
Проблема «обманутых дольщиков» существует в России уже лет двадцать. Равно как и вопрос «проблемных домов», то есть долгостроев, квартиры в которых гражданами давно выкуплены, но им не переданы, потому как дома не сданы. Три года назад российское правительство как-то сообразило вывести критерии, по которым дом-долгострой приобретал статус «проблемного». Но до понятия «обманутый дольщик» власти добрались только сейчас. Ответственным за чёткое определение этого понятия и критериев соответствия ему является министерство регионального развития РФ. Ведомство выделило восемь признаков, по которым можно определить гражданина (семью), пострадавшего от действий застройщика.
Обманутым покупатель жилья будет признан в тех же случаях, в которых дом становится «проблемным». То есть если строительство дома прекращено или приостановлено более чем на шесть месяцев; если застройщик просрочил выполнение обязательств по сделкам более чем на полгода; если дом не соответствует техническим регламентам или проектной документации; если документы на землю или разрешение на строительство оказались фиктивными и аннулированы; если застройщик признан банкротом или ликвидирован. Кроме того, официальный статус «обманутого» дольщик приобретает и в случае признания его потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела, а также если вступил в силу приговор суда по уголовному делу, признающий граждан обманутыми дольщиками. Вот такой нехитрый набор ситуаций.
Из обманутых дольщиков отправлены в соинвесторы
До сих пор основные трудности в определении статуса человека, который вроде бы по всем признакам был обманут в процессе долевого строительства, были связаны с двумя вопросами. Считать ли пострадавшими граждан, которые хотели получить квартиру по векселю, выданному застройщиком? И как относиться к тем, кто оказался жертвой так называемой двойной продажи? Юристы жаловались, что определить, кто является потерпевшим по делу о продаже одной квартиры разным людям – первый покупатель, последний из них или же все купившие одну и ту же квартиру, – очень трудно.
Проблему «двойных продаж» нововведение минрегионразвития по большому счёту не решит, и он по-прежнему останется в компетенции судебных инстанций. А вот что касается схем, по которым достигаются договорённости между застройщиком и дольщиком, тут действительно наступит ясность. В проекте приказа минрегионразвития, который сейчас опубликован на сайте ведомства и собирает комментарии общественности, есть существенная оговорка. На получение статуса обманутого дольщика по указанным критериям смогут претендовать только те граждане, которые заключили договоры о долевом участии до 2010 года, то есть до принятия федерального закона № 214 о долевом строительстве, а также те, кто после 2010 года заключил с застройщиком договор о долевом строительстве.
То есть, как поясняют федеральные чиновники, если до 2010 года строящееся жилье можно было приобрести и по договору долевого участия, и по договору займа, а также по договору о намерениях и даже по векселю, то с 2010 года договор о долевом строительстве является единственной законной формой привлечения средств граждан.
Другими словами, покупатели жилья, заключившие после 2010 года договоры каким-то иным способом (по договорам соинвестирования, вексельным или другим схемам), будут считаться не обманутыми дольщиками, а соинвесторами, добровольно согласившимися взять риски и потери на себя.
Упорядочит, конечно, но и навредит
Все придуманные сейчас определения выглядят, как попытки довести до ума несовершенное законодательство, пробелы в котором и становятся главными причинами возникновения таких понятий, как «проблемный дом» или «обманутый дольщик». И нужны они для того, чтобы вывести какой-то общий для всех рецепт решения проблем на рынке жилищного строительства. До сих пор, в отсутствие юридического определения данных понятий, вопросы помощи пострадавшим дольщикам каждый регион решал самостоятельно, определяя, кому оказывать помощь, а кому нет. Например, в Башкортостане для попадания в реестр обманутых дольщиков требуется подтверждение в судебном порядке права на объект долевого строительства или требования к застройщику. А в Якутии обманутыми дольщиками признают только местных жителей и только при наличии исполнительного листа на возврат денег.
Некоторые эксперты уверены, что после того, как минрегионразвития примет единые правила определения для обманутых дольщиков и завершит составление полного реестра пострадавших, над которым ведомство сейчас работает, решать подобные проблемы граждан будет легче. Но, скорее всего, потому, что количество пострадавших от застройщиков людей, которые смогут рассчитывать на помощь государства, резко сократится. Эксперты считают, что нововведение, скорее, навредит пострадавшим гражданам, потому что под определение минрегиона подпадает менее половины от реального числа обманутых россиян.
По оценке самого минрегиона, в России проживает около 67 тысяч человек, отвечающих разработанным министерством условиям. Тогда как автор интернет-проекта «Однодольщики.ру» Игорь Гульев утверждает, что количество людей, чьи права были нарушены при строительстве многоквартирных домов, превышает 150 тысяч человек.
А Саратов – молодец?
Саратовская область не избежала проблем ни с долгостроями, ни с обманутыми дольщиками. До уточнений, внесённых в законодательство в 2010 году, в нашем регионе насчитывалось 11 «проблемных домов». После переоценки смыслов список расширился до 34 объектов. В 2012 году региональным властям удалось сократить этот список на 6 пунктов. С начала текущего года в эксплуатацию благополучно было введено ещё два дома, где дольщики наконец получили свои квартиры. Ещё два «проблемных» дома просто по каким-то причинам перестали соответствовать установленным законом критериям.
Как пояснил Сергей Канчер, заместитель председателя областного правительства и куратор строительной и коммунальной отрасли, два выпавших из реестра объекта сейчас достраиваются и всё равно находятся под наблюдением областного минстроя.
Таким образом, на сегодняшний день в реестре проблемных домов Саратовской области осталось 26 объектов. Пострадавшими считаются 2824 семьи. Как заявил в минувшую среду журналистам Сергей Канчер, до конца года будет сдано ещё шесть домов.
Комментируя разработки минрегионразвития, Сергей Васильевич сообщил, что обещанные критерии вряд ли смогут повлиять на региональный список домов, проблемами которых в настоящее время занимается региональное правительство. Они начали строиться задолго до 2010 года. Поэтому все обманутые дольщики Саратовской области, уже признанные таковыми, своего статуса не лишатся до тех пор, пока не получат своё жильё. «Дома, попавшие в реестр проблемных, построены не вчера и не сегодня, а 7, 8 или даже 10 лет назад. Причем вопросов строительного плана по ним нет. Все проблемы связаны с бестолковой финансово-инженерной политикой компаний-застройщиков. А мы сегодня эти объекты доводим до ума, решаем проблемы их инфраструктуры. Наша задача в этом плане проста – ликвидировать вопрос долгостроя и не допустить появления новых проблемных объектов», – заявил зампред Канчер.
[кстати сказать]
Юрий Земсков, первый заместитель министра строительства и ЖКХ Саратовской области:
– Приказ, который сейчас готовит минрегионразвития РФ по обманутым дольщикам, конечно, будет полезен. Его основная функция – сориентировать граждан, приобретающих жильё в строящихся домах, на заключение нормальных договоров. То есть на договорные отношения с застройщиком исключительно в рамках 214-го ФЗ. Дело в том, что следование этому закону полностью исключает вероятность двойных или тройных продаж. А ведь половина всех обманутых дольщиков – это как раз жертвы тех самых мошеннических схем, когда одна и та же квартира продаётся несколько раз разным людям. И выяснить, кто из них имеет больше прав на приобретенную жилплощадь, дело очень и очень трудное. У нас ведь и сейчас существует целый ряд суррогатных схем – вексельные (долговые расписки по сути), предварительные договоры и прочее. И федеральная власть посредством таких вот поправок, определениями и критериями пытается предостеречь граждан от вступления в сомнительные отношения с застройщиками. Кроме того, благодаря поправкам ряды застройщиков тоже могут «почиститься». Если население будет придерживаться установленных законом правил, недобросовестные застройщики начнут покидать рынок.
Документ действительно нужный и полезный, но, на мой взгляд, его одного недостаточно для того, чтобы решить все возникающие в этой сфере проблемы. Неплохо было бы выработать какую-то общую для всех регионов схему их решения. Меня, в частности, интересует вопрос возмещения дольщикам потерь в случае банкротства компании-застройщика. Нынешний приказ минрегионразвития никак эту проблему не решит. В Саратовском регионе мы пока ориентируемся в этом вопросе на наш областной закон об обманутых дольщиках. А в нём очень жёсткие критерии для того, чтобы оказаться на учёте правительства для получения финансовой компенсации. В настоящее время на учёте у власти буквально единицы граждан, которые могут получить деньги, вложенные в строительство квартиры и потерянные в результате обмана застройщиком. Надеяться на это могут только те, чьи квартиры никогда не достроятся.
