Смерть «долёвки». Изменение правил жилищного строительства может обернуться ростом цен на жилье
С 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан в строительство жилья. Такой срок переходного периода от долевого строительства к проектному финансированию определил президент Владимир Путин в ходе прямой линии 7 июня.
Всё ради дольщиков. И банков
Действительно, строительство по системе договоров долевого участия – ДДУ – стало причиной несчастья многих россиян, практически во всех регионах страны. Генеральная прокуратура назвала самые проблемные регионы: Краснодарский и Красноярский края, Калининградская, Московская, Омская, Ростовская области, города Москва и Петербург. Саратова в этом списке нет, но дело в том, что прокуратура ведет подсчет по количеству возбужденных уголовных дел, а не по числу обманутых дольщиков. По мнению прокуратуры, в РФ нет регионов, где бы не было нарушений в долевом строительстве. Прокуроры ежегодно выявляют тысячи нарушений в этой сфере.
В ходе уже упомянутой прямой линии Владимир Путин подчеркнул, что страна должна перейти на «цивилизованные способы жилищного строительства без привлечения средств граждан», то есть отказаться от долевого строительства. Что предлагается взамен? Привлечение банковских кредитов на строительство и использование эскроу-счетов, где деньги дольщиков хранятся до окончания возведения дома. Под эти деньги застройщик сможет открыть кредитную линию в банке и использовать средства только на финансирование стройки.
Фото Архив fn-volga.ru
Справка: Эскроу-счет (англ. escrow) – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств.
Хотя полностью отказ от долевого строительства должен произойти 1 июля 2019 года, уже с 1 июля этого года произошли существенные и изменения.
Самое важное – с 1 июля 2018 года вводится банковское сопровождение строительства жилья, которые касается и тех новостроек, строительство которых уже ведется. Застройщики не смогут получать деньги напрямую от покупателей. Они будут перечисляться на расчетный счет застройщика в уполномоченной Центробанком кредитной организации. Прямые продажи будут возможны лишь в сданных в эксплуатацию домах.
Устанавливаются требования к размеру собственных средств застройщика и его денежных средств, размещенных на счете в уполномоченном банке, – не менее 10 процентов проектной стоимости объекта долевого строительства.Депутаты также предложили значительно увеличить сборы с застройщиков в Фонд защиты дольщиков, который должен обеспечить достройку жилья в случае банкротства застройщика. Сейчас тариф составляет 1,2 процента от стоимости каждого ДДУ. С 1 октября отчисления возрастут до 3, а с 1 января – до 6 процентов.
Фото Архив fn-volga.ru
Власть настроена решительно:
«Нужно уже сегодня остановить долевое строительство, а то пирамида будет расти и дальше и когда-нибудь рухнет. Всего в стране у нас свыше 1,1 миллиона договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, – 3,4 триллиона рублей. Это огромные средства, и далеко не всегда они эффективно используются застройщиками. Число проблемных домов, где сейчас остановлено строительство, в России растет. Если на 1 января 2018 года было 836 таких объектов, или 1101 дом, то сейчас уже 842 объекта, или 1261 дом. В данных жилых комплексах заключено 80,3 тысячи ДДУ дольщиками, которые включены в реестр пострадавших».
(Из выступления на парламентских слушаниях министра строительства и ЖКХ России Владимира Якушева.)
Как минимум не в проигрыше оказываются российские банки. Дело, понятно, не в сопровождении эскроу-счетов. Тут дела гораздо масштабнее. Ведь после того как из строительства уйдут деньги дольщиков, девелоперы будут остро нуждаться в средствах. Речь идет – в масштабах страны – о триллионах рублей. Владелец «Корпорации «Баркли», президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец говорит в интервью «Ведомостям»:« ...У нас сейчас квартир в новостройках продано на 4,7 триллиона рублей. Закончить эти проекты – нужно еще примерно 1,3 триллиона рублей. Банковских кредитов выдано сегодня примерно на 600–700 миллиардов, собственного капитала застройщиков – тоже на 700 миллиардов. Итого вся стройка оценивается в 6 триллионов, из них 1,4 триллиона – это деньги застройщиков и банков. Если мы отрезаны от денег дольщиков, то нужно, чтобы банковское финансирование увеличилось в 10 раз за 2–3 года».
Фото Архив fn-volga.ru
В самом конце июня было опубликовано постановление правительства РФ о критериях допуска банков к финансовому сопровождению долевого строительства. Согласно документу, для сопровождения долевого строительства банк должен иметь универсальную лицензию, быть участником программы обязательного страхования вкладов, не участвовать в антироссийских санкциях и иметь рейтинг не ниже «A-(RU)» по шкале Аналитического кредитного рейтингового агентства или не ниже «ruA-» по национальной рейтинговой шкале рейтингового агентства «Эксперт РА». Предъявленным требованиям отвечает 69 банков. Из них работающих в Саратове – 16. Кто из них возьмется кредитовать застройщиков – пока не определено.
Квартиры станут дороже, застройщиков будет меньше
Итак, теоретически можно считать, что деньги дольщиков будут в безопасности. Но руководители строительных компаний видят другие проблемы. Прежде всего – сокращение числа строительных фирм. Зампред совета директоров по правовым вопросам ГК «НДВ» Дмитрий Скворцов полагает, что «если банк будет решать, останется застройщик на плаву или нет, то те, кто не получит полное финансирование своего проекта, будут вынуждены покинуть бизнес. В результате количество столичных девелоперов может сократиться до пары десятков, если не вовсе до единиц». С ним солидарен уже упомянутый Леонид Казинец: «Выживут только крупные девелоперы, которые могут вкладываться в большие проекты и привлекать средства банков».
Фото Архив fn-volga.ru
Сокращению числа застройщиков будут способствовать и нововведения в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Например, введение понятия «специализированный застройщик» – организация, обязанная иметь свыше трех лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м. Также будет практиковаться запрет на выдачу застройщику заключения о его соответствии ФЗ-214, если он опоздал более чем на три месяца с вводом в эксплуатацию хотя бы одного из своих объектов.
Все эти новации обязательно приведут к росту цен на жилье. Строители в этом уверены абсолютно, законодатели – верные своей позиции «не нагнетать» – помалкивают. Судите сами: рынок будет если и не монополизирован, но число участников резко сократится. Застройщики будут использовать не средства дольщиков, а дорогие банковские деньги. Тот же Леонид Казинец уверен: повышение цен на новостройки будет, и ощутимое. Без котлованных продаж цены выйдут на уровень «вторички».
Фото Архив fn-volga.ru
«Я думаю, что повышение цен на новые квартиры составит не меньше 10 процентов, – полагает вице-президент НП «Профессионалы недвижимости Поволжья» Наталия Корнилова. – Сейчас на рынке жилья спрос довольно низкий, не такой, как в позапрошлом году. Но когда этот объем распродадут, цены пойдут вверх. Свободные сейчас квартиры распродадут за год-два, и через три года мы получим дефицит жилья».
Менее категоричны в своих оценках эксперты «Метриум Групп». По их оценке, застройщиков ждут полтора-два года плавной адаптации к новым правилам работы на рынке, и в течение этого срока роста цен на жилье не предвидится. Но спустя два года, «когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен».
Во второй части этого материала мы попытаемся спроецировать описанные новации на ситуацию в строительной отрасли Саратовской области.
