Елена Беликова: Уровень жизни не дает голосовать за повышение тарифа

Пока Саратов празднует урбанизм, его кости и жилы – трубы водопроводные и канализационные, кабели электрические, ветшающее жилье, лифты, которые вот-вот встанут у половины города, – продолжают требовать к себе настойчивого внимания. И внимания они, согласно Жилищному кодексу, требуют от собственников жилья. Мы попробовали посмотреть на мир жилищно-коммунального хозяйства с непривычной точки зрения. О том, как живут и работают адекватные управляющие компании, лавируя между претензиями жителей, исками поставщиков, штрафами самых разных «проверяльщиков», мы поговорили с экономистом одной из таких УК Еленой Беликовой.

– Елена Владимировна, этот вопрос я не могу не задать – есть способ выбрать себе «управляйку» и получить реальное обслуживание дома, а не еще один ком проблем? Как отличить хорошую УК от плохой?

– Адекватная управляющая компания должна предложить смету затрат на свое содержание. Чтобы нормально работать, такая компания должна содержать полноценный штат: инженерно-технических работников, дворников, уборщиков лестничных клеток, бухгалтера, паспортиста, энергетика, экономиста, руководителя. В тариф закладывается их заработная плата, налоги, стоимость аренды помещения, стоимость программного обеспечения, договор с газовой службой на обслуживание газовых труб в подъезде и т.п. Всё это суммируется и делится на квадратные метры дома. Средний оптимальный тариф по Саратову – от 14 до 17 рублей за квадратный метр по статье «содержание жилья». Сюда мы не берем затраты на лифт и мусор. За это мы платим специализированным организациям. У «управляйки» должен быть договор со СНИЦ – это Саратовский инженерный центр, который раз в год проводит освидетельствование и диагностику лифтов. Это помимо договора с той организацией, которая обслуживает лифты ежедневно.

Такой же договор должен быть и по вывозу мусора. Раньше эти две строки входили в «содержание жилья», сейчас предлагается выводить их отдельно, чтобы жители видели, сколько что стоит, и голосовали за выбор организации, с которой работать – рынок по вывозу мусора, например, сейчас большой. Вывоз мусора у нас тоже, кстати, с подвохом. С 2004 года вывоз мусора оплачивается с количества квадратных метров. Хотя более адекватным был способ оплаты нормы накопления на человека. А то получается так – живет одинокая пенсионерка в огромной квартире, доставшейся ей в советское время, накапливает ведерочко в неделю, а платит огромные деньги.

– Способ оплаты, выходит, зависит от управляющей компании?

– От того, как она донесет эту информацию до жителей, и от того, какое жители примут решение. Кто давно работает в этой сфере, понимают, что платить за вывоз мусора с человека – это справедливо.

Естественно, совет дома или инициативная группа граждан должны с руководством выбираемой УК все эти нюансы обговорить – посмотреть, какие у организации тарифы, из чего складываются, какой штат специалистов, есть ли аварийная круглосуточная служба. Это всё входит в структуру содержания жилья, которая четко определена правилами эксплуатации жилищного фонда № 170. Там всё прописано – что такое структура цены, что такое содержание жилья, текущий ремонт, капитальный ремонт. Определены время устранения аварийных ситуаций, выполнения заявок, весенний и осенний осмотр, весь перечень работ по тому или иному направлению.

Договор управления с УК должен содержать весь перечень работ, заложенных в 170-х правилах. А что могут делать «управляйки», которые приходят в эту сферу не работать, а побыстрее заработать и свалить? Прописывают несколько не самых актуальных видов работ, которые не помогут достичь главной цели – сохранения жилфонда. Почему я и говорю: жители должны быть прежде всего заинтересованы в том, чтобы сохранять свое жилье – проверять договор, проводить весенний и осенний осмотр общего имущества – в том числе чердаки, подвалы, крышу. По результатам осмотра планируем текущий ремонт. Если в «управляйке» говорят – мы почистили мусорку, поставили урну, помыли окна, законсервировали двери, и более перечень не расширяют, то грош цена такой УК.

– Вопрос опять же в инертности жителей, в их некомпетентности в вопросах ЖКХ.

– Не верьте, если вам говорят, что «ты кухарка, занимайся кухней, не лезь в ЖКХ, ты там ничего не понимаешь». Медведей учат на велосипеде ездить. Нет доступа в интернет, купи эти 170-е правила в книжном магазине, если уж ты назвался старшим по дому. Это тебе не на диване лежать. Это общественная нагрузка, и немаленькая. Чего стоит только собрать общее собрание! А ведь без него никуда.

– Целая проблема – общее собрание собрать.

– Вот! Дать эту демократию было политическим решением, выгодным для высших чинов. Свалить всё на плечи жителей и потом только пальчиком показывать и говорить – вы собственники, вы и думайте, как не довести ваше жилище до ветхого и аварийного. Вы можете себе представить человека, особенно за 70, который поднимет руку за повышение тарифа?

И тут мы оказываемся в такой ситуации. Правительство спускает новый размер минимальной оплаты труда. Заработная плата в УК зависит от тарифа на содержание жилья. Чтобы не попасть под санкции прокуратуры и трудовой инспекции, мы должны поднять тариф – через решение общего собрания. А у собственников нет денег – у пенсионеров пенсии на жизнь не хватает, молодежь спрашивает: а на что мы детей кормить будем? Мы в тупике.

Раньше городская дума обсчитывала экономическое обоснование тарифа: на пятиэтажный дом без лифта – один, на девятиэтажный с лифтом – другой, на двухэтажный дом – третий. А теперь, жители, сами принимайте решение. Но человек при таком уровне жизни не готов голосовать за повышение.

Возвращаясь к первому вопросу – хорошая или плохая у вас будет «управляйка», это зависит от того, как совет дома с управляющей компанией будет взаимодействовать. Надо следить, чтобы деньги ресурсоснабжающих организаций – вода, газ, свет, тепло – уходили сразу ресурсникам. Чтобы «управляйки» ими не крутили.

– Почему?

– Потому что деньги поставщиков – это деньги поставщиков. Туда никто не имеет права совать свой нос. Иначе всё приведет к росту долга, штрафным санкциями, к аресту счетов. Я бы не советовала выбирать «управляек», в обслуживании которых находится по 500 домов, даже по 100. Это очень большой объем, сложности расчетов по лицевым счетам, раздутый штат. В итоге управляющей компании всё время будет не до вас.

В общем, хотите хорошую УК – ищите, смотрите, взаимодействуйте. Только на рейтинги в интернете внимания не обращайте. Они зачастую искусственно созданные.

– Рейтинги рейтингами, а что по поводу открытости? Заставили управляющие компании раскрывать информацию. Это как работает? Что за площадка такая – ГисЖКХ?

– Профанация это всё с раскрытием информации. Отчитались мы на сайте, дальше что? Совет дома знает свой дом – сколько квадратных метров, какой тариф, сколько начислено, сколько оплачено, сколько денег накоплено. Мы тут лучше объясним, что к чему. А раскрытие информации на сайтах, особенно на ГисЖКХ – в добровольно-принудительном порядке – это сделано для того, чтобы показать, что у нас чиновники работают. Не раскрыл ты информацию в интернете, на «управляйку» – штраф. А штрафы для чего нужны? Чтобы пополнить бюджет. До смешного доходит – директора нашего дважды штрафовали за то, что МУП «СпецАТХ» мусор с площадки не вывозит. Директор им претензии пишет, требует выполнения работ, а у «СпецАТХ» бензина нет. Но оштрафовали не МУП, а нашего директора.

– Когда Жилищный кодекс только принимали, многие говорили, что на ЖКХ можно зарабатывать, даже если честно работать. Это так, нет? Может быть, какие-то дополнительные виды услуг оказывать? Технику свою покупать, те же бобкэты?

– А ставить бобкэт куда? Техосмотр? Обслуживание? Он стоит за миллион. В лизинг его брать? А кто его будет брать в лизинг, жители? Управляющая компания должна иметь минимально необходимый набор инструментов – пресс, болгарки, дрели, перфораторы. Крупную технику, площадки по техобслуживанию могут позволить себе только крупные компании. А я все-таки думаю, что крупных «управляек» быть не должно. К тому же они все должны быть подконтрольны органам власти. Завтра директор обиделся, всё продал и ушел с рынка, а жители остались ни с чем.

– Лицензирование управляющий компаний разве не форма контроля?

– Лицензирование – это тоже выкачка денег в бюджет. Хочешь лицензию – заплати. Надо лишить лицензии – чиновники найдут, к чему придраться. Даже Государственная жилищная инспекция у нас превратилась в карательный орган. Они больше не контролируют жилфонд, они карают штрафами за малейшую провинность «управляйки», маленькие ТСЖ, маленькие ЖСК.

– Я, кстати, не в первый раз сталкиваюсь с такой ситуацией: люди пытаются уйти в свое ТСЖ – собрали собрание, подписи, голосование провели, идут в ГЖИ, а она их не регистрирует. Зато этот же дом легко «подписывает» какому-нибудь крупняку.

– Да сплошь и рядом такое. Приведу пример – Огородная, 86. Жители хотят выделиться в собственное товарищество собственников недвижимости, сейчас они под управлением крупной УК. Собрали собрание, проголосовали заочно – порядка 200 человек. Там вот такая стопка бюллетеней (показывает. – А.М.). В налоговой это ТСН отказались регистрировать, потому что в протоколе расписались не все проголосовавшие жильцы. Раньше достаточно было подписи председателя и счетоводов. Теперь новый писк моды. Но покажите мне хоть один протокол у любой крупной УК, где все жильцы – 500 человек – расписались бы на этом протоколе?

– Спрошу про общедомовые нужды. Наше ТСЖ столкнулось с такой проблемой, довольно распространенной, я думаю: нет обратки, счетчики на воду стоят не у всех, каждое утро весь дом сливает воду, чтобы горячая пошла. У ТСЖ есть норматив по ОДН, больше которого они с жильцов собирать не могут. С Нового года уже долг перед поставщиками накопился тысяч под триста. Что делать?

– Существует практика саратовского арбитражного суда, где за некачественную услугу отвечает не только УК, но и ресурсоснабжающая организация. Счетчик тепла фиксирует температурный режим. Если определенный литраж проходит при температуре ниже 60 градусов, его вы имеете право оплачивать по тарифу холодной воды. Когда ПАО «Т плюс» будет взыскивать с вас долг, подавайте встречный иск о списании денежных средств за услугу ненадлежащего качества.

– А что насчет фонда капитального ремонта? Лучше заводить спецсчет или лучше платить регоператору? И как вы думаете, будет ли от этого фонда какой-то толк?

– Однозначно лучше спецсчет. Регоператор – это подмога губернатору в наведении красоты. Фасады они на эти деньги красят, пандусы устанавливают. Хотя должны на эти цели деньги тратить из бюджета. Но из бюджета мы Сирию восстанавливаем. Не любой подрядчик получит заказ на работы под деньги из «общего котла», а только особо «приближенный к императору». Обычный подрядчик конкурс не выиграет.

– Насколько я понимаю, то, что мы сейчас собираем в фонд, должно через ...цать лет пойти на замену крыши, лифта и прочие радости?

– Должно. Но кто эти дома обследовал? Надо же понимать, какие работы в каких домах будут проводить на эти деньги, а для этого нужна точная и актуальная информация. На практике мы имеем что? Первый Соколовогорский проезд, дом 2 – в этом доме в 2009 году еще по 185-ФЗ капитально отремонтировали крышу. В прошлом году звонок от администрации – этот дом срочно должен проголосовать – у вас будут ремонтировать крышу. Какую крышу? Она не течет. Кто дал такие сведения? Мы – не давали. Или была нашумевшая история, где дом поставили в план на замену лифта, а дом оказался двухэтажный. При этом надо срочно менять бойлер в одном из домов, который мы обслуживаем. Но в программу капремонта замену бойлера поставили аж на 2037 год. А вы, жители, все двадцать лет на помывку себе чайник кипятите! Подход ко всему формальный – лишь бы отчитаться. А «управляйки» отдали на растерзание жителям.

– Некоторые УК не грех бы и растерзать...

– Согласна. Но ведь они не сами по себе так себя ведут. Значит, кому-то интересно, чтобы они себя вели именно так и не иначе. Ведь никто же с ними ничего не делает.

Статья опубликована в «Газете недели в Саратове» № 17 (431) от 16.05.2017.