Не так страшен «кадастр», как его малюют
На то, чтобы заплатить государству имущественные налоги, у россиян осталось меньше недели – до 1 декабря 2016 года. И в этом году в 28 регионах страны жители были неприятно удивлены непривычно большими суммами в налоговых «письмах счастья». В этих регионах с текущего года часть налога на имущество физических лиц исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Саратовской области эта беда не коснулась. Но может быть, и зря. Потому что когда кадастровая цена недвижимости станет налогооблагаемой базой для всех и обязательно, разница в суммах имущественных налогов для саратовцев может оказаться «убийственной».
Земельный «кадастр» был груб и неприятен
Достаточно вспомнить прошлогодние истории с земельным налогом, который с 2015 года в обязательном порядке во всех регионах России, и в нашем тоже, исчисляется из кадастровой стоимости. Например, за 12 соток дачного участка в 2014 году налог составлял 460 рублей, а уже в 2015-м – 2400. В пять раз больше. Для людей, чье финансовое состояние резко ухудшилось и вряд ли улучшится в ближайшее время, разница оказалась болезненной. Возмущение населения бурлило до тех пор, пока власти не уступили. В этом году по решению депутатов Саратовской городской думы саратовским дачникам начали считать налог по ставке в одну десятую процента вместо трех десятых.
Согласно Налоговому кодексу РФ, максимальная ставка земельного налога составляет 0,3% кадастровой стоимости участка, если земля используется под личное хозяйство, сельское хозяйство или жилое строительство. В иных случаях действует ставка в 1,5% от кадастровой стоимости. Органы местного самоуправления имеют право снижать размер ставок и устанавливать дифференцированные ставки в зависимости от категории земель или использования земельного участка, от местонахождения участка и т. д.
Инфографика РИА Новости
У «пионеров» налог вырос в 20 раз
Можно предположить, что с налогом на квартиры, дома, гаражи и прочие объекты недвижимости ситуация при резком переходе с одной налогооблагаемой базы (инвентаризационной) на другую (кадастровую) ситуация будет еще катастрофичней.
В тех 28 субъектах РФ, которые в этом году начали постепенно внедрять кадастровую цену объекта недвижимости, налог на имущество, например, подорожал в 10–20 раз (об этом пишет «Новая газета»). Хотя в этом году там кадастровая составляющая в итоговой сумме – всего 20%, а остальные 80% – инвентаризационная стоимость объекта.
Как поясняет Минэкономразвития РФ, для тех регионов, которые решили поэтапно внедрять новый формат налога на имущество/недвижимость, разработана специальная схема. В первый год кадастровая доля в налоге на имущество составляет 20%, во второй – 40% и так далее до 2020 года, пока весь налог не начнет исчисляться исходя из кадастровой цены.
 |
| Иллюстрация drugoigorod.ru |
– Инвентаризационная стоимость определяется Бюро технической инвентаризации (БТИ) согласно специальным нормативам и коэффициентам. В такой оценке учитывается год постройки, степень износа объекта и стоимость строительных работ и материалов. Расположение дома и инфраструктура района на оценку стоимости не влияют.
– Кадастровая стоимость определяется профильными частными компаниями по заказу государства (региональных и муниципальных властей) и включает более широкий круг факторов. Здесь месторасположение объекта недвижимости играет не последнюю роль. Обычно кадастровая стоимость приближена к рыночной.
В зависимости от региона кадастровая стоимость объекта в несколько десятков раз может превышать инвентаризационную стоимость. Может быть и так, что инвентаризационная стоимость новой квартиры в плохом районе будет выше инвентаризационной стоимости старой квартиры в хорошем районе.
Кадастровая оценка считается более «справедливой», чем инвентаризационная, поскольку предполагает рост нагрузки на владельцев дорогого имущества.
Окончательный переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую цену при исчислении налога на имущество должен состояться в 2020 году. Налог на имущество тогда тоже отменят окончательно, заменив его налогом на недвижимость (квартиры, дома, дачи, гаражи, земельные участки и прочее). Закон о налоге на недвижимость приняли в конце 2014 года, в силу документ вступил с января 2015-го.
Ничего ужасного
До 2020 года субъекты РФ могут сами решать, применять или не применять новый формат исчисления имущественных налогов для физических лиц и организаций. Примеряться, присматриваться. Но есть условие: если регион решился использовать кадастровую стоимость объектов недвижимости как налоговую базу, а потом передумал, то вернуться к инвентаризационной цене будет уже нельзя. Поэтому многие регионы не решаются. Например, наша область.
Эпопея с переходом на кадастровую цену в налоге на имущество организаций (только торгово-офисных помещений и зданий не самых бедных бизнесменов) у нас тянулась два года. И сколько при этом осталось недовольных и страдающих. Чего же ожидать от населения в таком случае?! Людей хорошо бы подготовить, чтобы не было «шока и ужаса». Хотя опасения эти могут быть напрасными.
Мы рассмотрели три примера изменения налога на имущество физических лиц в Саратовской области при переходе на кадастровую стоимость как налоговую базу для трех видов квартир – однокомнатной, двухкомнатной и трехкомнатной, расположенных в Саратове. И честно сказать, ничего ужасающего не обнаружили. Скорее наоборот.
В Саратове даже может кому-то полегчать
Сейчас для владельца однокомнатной квартиры в центре Саратова налог на имущество составляет всего 300 рублей. Потому что инвентаризационная стоимость его квартиры 300 тысяч. А ставка по налогу на имущество за объект стоимостью до 300 тысяч рублей включительно составляет 0,1 процента (от 300 до 500 тысяч – 0,2%, от 500 тысяч и выше – 0,5%). Кадастровая стоимость его квартиры (легко нашли в открытой базе данных Росреестра: по адресу узнали кадастровый номер, по кадастровому номеру – кадастровую цену) определена в полтора миллиона рублей. При ставке в 0,1% от кадастровой цены и налоговом вычете в 20 квадратных метров налог на квартиру для хозяина упомянутой «однушки» увеличится... всего в два раза. Составит около 700 рублей.
 |
| Иллюстрация drugoigorod.ru |
По налоговому кодексу, в качестве налоговой базы при расчете налога на имущество (недвижимость) принимается кадастровая стоимость объекта, уменьшенная на величину налогового вычета: стоимости 10 квадратных метров – для комнат, 20 кв. м – для квартир, 50 кв. м – для домов. Органами государственной власти субъекта РФ размер такого налогового вычета может быть увеличен. Ставка по налогу на имущество, где за налоговую базу принимается кадастровая стоимость объекта недвижимости, для квартир, домов и прочего жилья должна составить 0,1 процента. Для всех объектов, стоящих меньше 300 миллионов рублей. Для тех, что дороже, ставки применяются от 0,5% до 2%.
Для хозяина двухкомнатной квартиры в Саратове, который платит налог в тысячу рублей при инвентаризационной стоимости жилья в 500 тысяч, увеличение налога при кадастровой базе (1,8 млн рублей, по данным Росреестра) составит всего 80 рублей.
А вот владельцу «трешки» при переходе на кадастровый налог вообще должно сказочно повезти, потому что для него налог даже снизится. БТИ оценило его квартиру в 800 тысяч рублей, а налоговая применяет к нему ставку в 0,5%, сумма налога выходит в 4000 рублей ежегодно (+/– пара сотен). При переходе на «кадастровый налог», где в расчет будет браться кадастровая цена – 2,9 млн рублей, сумма налога составит всего две тысячи рублей.
Сомнительная выгода и несомненные убытки
Другими словами, Саратовская область могла бы уже перейти на новый формат налога на имущество, не особо обременив одну часть населения региона и значительно облегчив жизнь другой. Но почему-то этого не сделала. Возможно, потому, что никаких выгод для бюджета региональная власть в этом не увидела.
Во всем мире местные бюджеты формируются в основном за счет имущественных налогов. Во Франции имущественные налоги составляют 51 процент доходов местных бюджетов, в США – 71 процент, в Великобритании и Австралии бюджеты муниципалитетов полностью формируются имущественными налогами. В России доходы местных бюджетов от них составляют не более 20 процентов.
В следующем году постепенно внедрять кадастровую долю в налог на имущество физических лиц начнет еще 21 регион РФ. И Саратовской области среди них не будет.
По словам Николая Семенца, председателя комитета по бюджету и налогам Саратовской областной думы, никаких конкретных решений нет ни в региональном правительстве, ни в думе. Но все вопросы кадастрового налога для населения прорабатываются. Семенец даже выразил надежду, что с приходом в правительство области нового заместителя председателя Александра Стрелюхина дело, возможно, начнет двигаться быстрее.
«У нас сначала решили пересмотреть саму кадастровую оценку недвижимости. Последний раз ее проводили в 2012 году, и в следующем, 2017-м нужно будет проводить ее заново. Закон требует, чтобы оценка обновлялась каждые пять лет, – объясняет Семенец. – Результаты предыдущей оценки, которые действуют сейчас, вызывают много нареканий. Например, в том, что касается оценки земельных участков. Граждане массово обращались в суд с требованием пересмотреть кадастровую стоимость их земель, потому что считали, что она чересчур завышена. Так что сначала мы должны решить вопрос с кадастровой оценкой, а уже потом принимать решения по налогу на имущество физлиц».
За снижением кадастровой цены своих объектов недвижимости (в основном земельных участков) люди ходили не только в суд, но и в специальную комиссию при Росреестре. В 2015 году там было рассмотрено 427 заявлений, оспаривающих решение оценщиков. Положительные решения о пересмотре результатов вынесены более чем по 900 объектам. В 2016 году рассмотрено 528 обращений. И в результате принятых комиссией положительных решений в пользу граждан бюджет Саратовской области потерял 11 млн рублей. Поэтому перспективы пересмотра кадастровой оценки областных чиновников не вдохновляют. На публичных слушаниях по бюджету региона на следующий год министр финансов Саратовской области Александр Выскребенцев сообщил, что правительство намерено ввести мораторий на пересмотр кадастровой оценки. То есть запретить судам и комиссиям ее снижать, чтобы бюджет не терял налоговые доходы. Какие потери при этом несут граждане, Выскребенцева, видимо, интересует мало.
Статья опубликована в «Газете недели в Саратове» № 40 (409) от 22.11.2016.