«Елена»: небоскреб не на высоте
В конце марта саратовские СМИ написали о том, что 37-этажный дом на Предмостовой площади, известный как жилой комплекс «Елена», снова начал строиться и должен быть сдан до конца 2015 года. Эту новость многие восприняли с удивлением, зная, что застройщик уже давно находится в процедуре банкротства. Тем не менее, московская компания, которая взялась за достройку дома, заявила, что располагает необходимыми для этого средствами. В общем, после мартовских публикаций осталось впечатление, что все преграды для ввода дома в эксплуатацию устранены. ИА «Свободные новости» стало известно о том, что у бывшего генподрядчика строительства есть серьезные претензии к застройщику-банкроту, которые могут помешать планам по достройке дома.
Первый небоскреб
«Инвестиционная строительная компания-М» начала строительство скандальной «свечки» в 2007 году. С самого начала застройщик переоценил благополучие саратовцев и собственные финансовые возможности. Стоит только вспомнить, с какой помпой презентовали «Елену» в 2012 году. Президент финансировавшего проект «Инстройбанка» Эльдар Гасанов тогда же поразил всех еще более несбыточным проектом – строительства развлекательного комплекса на Зеленом острове стоимостью 7 миллиардов евро.
Не прошло и года, как стало понятно, что «островной» проект – не что иное, как воздушный замок. У «Инстройбанка» отозвали банковскую лицензию. Также, по сведениям СМИ в интернете, по итогам инвентаризации имущества «Инстройбанка» была выявлена недостача имущества на сумму 125 млн рублей. Стали таять шансы и на реализацию проекта первого саратовского небоскреба. Жилье в строящемся доме покупали из рук вон плохо. В результате в том же 2012 году, в ноябре, стройка была заморожена, обещанной сдачи во втором квартале 2013 года не состоялось. Поползли слухи о том, что причиной остановки стало чрезмерное отклонение строения от вертикальной оси. Они оказались настолько живучими, что новым строителям «Елены» и ее будущим эксплуатантам придется еще долго их опровергать.
«Инстройбанк» с его прожектами куда-то растворился. Судьба 130-метрового 37-этажного дома с 340 квартирами общей площадью 23,7 тысячи квадратных метров, трехуровневой подземной парковкой на 112 мест (т.е. в 3 раза меньше, чем квартир), четырьмя скоростными лифтами, шикарным видом на весь Саратов, площадкой для вертолета на случай пожара – зависла в воздухе.
А вскоре после заморозки строительства в арбитражный суд был подан иск о банкротстве застройщика. Истцом выступила кипрская компания «Стэнхай Лимитед» (Stanhigh Limited). Долг в размере 207 миллионов рублей ей переуступило ООО «Профитер», которое в свою очередь получило его от банка «Уралсиб». Однако доминирующее положение в реестре кредиторов заняла другая финансовая организация – «Номос-Банк», впоследствии перешедший в финансовую корпорацию «Открытие». Ей «Инстройком-М» должен 1,58 миллиарда рублей.
Наблюдатели с самого начала процедуры банкротства говорили о том, что наилучшим выходом из ситуации было бы достроить дом за счет банка-кредитора. И инициаторы банкротства, судя по всему, пошли именно по этому пути. Дочерняя компания главного кредитора «Строй-Менеджмент «Открытие» стала де-юре новым генеральным подрядчиком на объекте.
На совещании в администрации Саратова в конце марта представители компании заверяли: скандальный застройщик фактически отстранен от работы, решения принимаются именно ими. Говорилось, что новые строители спасли Саратов от очередной эпопеи с обманутыми дольщиками и неминуемого и проблематичного сноса. Учитывая плотность застройки в этом районе и соседние объекты, разбирать дом пришлось бы грузовыми вертолетами. Высотка абсолютно устойчива и не собирается «съезжать» в Волгу, а кроме того, придаст Саратову вид современного мегаполиса, убеждали журналистов достройщики.
В сентябре 2014 года «Инстройком-М» был признан банкротом, в отношении него было введено конкурсное производство. Сейчас конкурсный управляющий Вячеслав Мартынов пытается прекратить производство по делу и ввести на предприятии внешнее управление, которое, по его заверениям, позволит найти финансирование и достроить «свечку».
Из Саратова в «Авиньон»
Вопрос в том, как сможет расплатиться за работу предприятие, на счетах которого нет ни копейки и платежеспособность которого, как объявлялось на суде, восстановлению не подлежит. Если верить словам Мартынова, достройка дома будет вестись за счет московской организации под названием «Авиньон». Она появилась в деле «Инстройкома» как раз в июне. Компания «Волга Апартментс», которой застройщик должен был передать 323 из 340 построенных квартир на основании договора долевого участия, уступила свои права этой вновь появившейся организации.
«Авиньон» – это уже третья организация, которой принадлежит львиная доля квартир. Вначале ее владельцем была фирма с почти идентичным названием ООО «Инстройком-М» – «Инстройком-М1». Она передала долю «Волга Апартментс» в 2011 году. Однако последняя организация была признана банкротом в августе прошлого года, конкурсное производство в отношении нее еще продолжается. В отношении «Инстройкома»-клона в июне этого года был также подан иск о банкротстве.
С «Авиньоном» застройщик «Елены» заключил дополнительное соглашение, согласно которому стоимость жилья пересматривается в сторону повышения. Это и является основанием для доплаты, сумма которой составит почти 400 миллионов рублей. Именно на эти средства и планируется достраивать «Елену». Вячеслав Мартынов на ближайшем заседании арбитража должен представить доказательства того, что «Авиньон» располагает достаточными финансами.
О том, откуда взялась эта компания и с кем она аффилирована, можно только предполагать. Конечно, вложить 400 миллионов и взамен получить квартиры, стоимость которых оценивается, по скромным подсчетам в рамках арбитражного дела, более чем в 900 миллионов – сделка довольно выгодная. Однако, с учетом того, что стоимость квартир по соглашению была повышена, найти покупателя на элитные квадратные метры будет еще сложнее. Тем более в нынешние, далеко не самые «жирные» годы.
По наблюдениям аналитиков, с прошлого года на рынке элитной недвижимости сохраняется тенденция роста цен и сокращения спроса. По данным риелторской компании «Метриум Групп», прирост средней стоимости элитки в 2014 году составил 36%. Так что, по всей видимости, покупателей квартир в «Елене» придется ждать долго. Остается надеяться, что новый участник строительства не пополнит ряды банкротов, как его предшественники.
Чужая котельная
Скептически по поводу ввода дома в эксплуатацию настроен один из кредиторов «Инстройкома» – бывший генеральный подрядчик «Генеральное подрядное строительно-монтажное управление 2», которое возводило дом с 2007 по 2011 год. Застройщик до конца не расплатился с ним: арбитражный суд постановил взыскать с застройщика более 37 миллионов по контракту. Есть и другое решение суда: 20 ноября 2014 года московский арбитраж удовлетворил требования «ГП СМУ 2» в части истребования имущества, которое до сих пор находится в собственности у экс-подрядчика. Речь идет о котельной и об одном из пассажирских лифтов из подземного паркинга на первый этаж, которые в настоящее время находятся на объекте и незаконно эксплуатируются новым генподрядчиком-заказчиком. Даже для того, чтобы не передавать котельную и лифт законным собственникам ООО «Инстройком-М» в лице конкурсного управляющего Мартынова В.В., была подана апелляционная жалоба на решение Арбитражного суда г.Москвы от 20.11.2014 г. Однако Девятый арбитражный апелляционный суд оставил решение Арбитражного суда г.Москвы от 20.11.14 г. без изменения, производство по апелляционной жалобе конкурсного управляющего прекратил. Но ООО «Инстройком-М» не сдавалось и позднее, в июне 2015 года, подало кассационную жалобу уже на Определение Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.05.15 г. Однако и в этот раз законный и обоснованный судебный акт в суде кассационной инстанции оставили без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. Таким образом, суд еще раз подтвердил права ООО «ГП СМУ 2» на истребуемое имущество.
Здесь также стоить отметить, что кредиторы ООО «Инстройком-М» недовольны работой конкурсного управляющего. Конкурсный управляющий «Инвестиционной строительной компании-М» пытается необоснованно присвоить имущество и денежные средства должника, а также конкурсных кредиторов. Так считает один из кредиторов компании (по делу №А57-81/14 о признании ООО «Инстройком-М» банкротом), обратившийся с соответствующей жалобой в судебную инстанцию. Также кредиторы должника выражают свое недовольство относительно перечисления конкурсным управляющим себе денежных средств должника и непредоставления документов, подтверждающих обоснованность таких расходов. Однако отсутствие сведений о размере использованных конкурсным управляющим денежных средств не дает возможности конкурсным кредиторам и суду оценить эффективность и прозрачность работы конкурсного управляющего, а также контролировать его деятельность. Кроме того, сокрытие конкурсным управляющим данной информации может свидетельствовать о бесконтрольном расходовании денежных средств, что является прямым ущербом должнику и его кредиторам.
Стоит отметить, что в январе этого года по решению об истребовании имущества было открыто исполнительное производство. В феврале пристав Волжского РОСП, руководителем которого является Шакиев Равиль Байрамович, прибыл на стройплощадку, чтобы претворить в жизнь решение суда и арестовать котельную и лифт у лица, которому когда-то передали это имущество на хранение. Однако выяснилось, что лицами, которые в настоящий момент незаконно удерживают истребуемое имущество, являются подрядчики, которые осуществляют завершение строительства объекта. На объект пристава они не пропустили. После этого повторных попыток приставы по причинам, о которых можно догадаться, не предпринимали.
Возникает очевидный вопрос: является ли это бездействием органа исполнительного производства или это содействие лицам, которые препятствуют исполнению законного и обоснованного решения суда, вступившего в законную силу?!
А может, первый визит на объект и был спланирован таким образом, чтобы не добиться результата по исполнению решения суда, и является тем самым бездействием и содействием лицам, которые всеми способами препятствуют исполнение решения суда?!
Вероятно, история на этом не закончится. Получить ответы, в том числе и на эти вопросы, и разобраться со сложившейся ситуацией, видимо, придется и Управлению противодействия коррупции, обеспечения работы с кадрами и вопросами безопасности и Генеральной прокуратуре РФ и Следственному комитету РФ, а также местным надзорным органам в данной сфере.
Бывший генподрядчик уже направил обращения в прокуратуры разных уровней, вплоть до Генеральной, а также руководству судебных приставов. В настоящее время контролирующие органы рассматривают жалобы, при этом прокуратура уже дала ответ на такой вопрос, установив наличие волокиты в действиях (бездействиях) должностных лиц Волжского РОСП г. Саратова
Также, согласно сведениям сайта Арбитражного суда Саратовской области, в настоящее время бывший генподрядчик обжалует бездействие сотрудников Волжского РОСП; рассмотрение данного дела пока не завершено.
Поскольку котельная и лифт не переданы в собственность застройщика и эксплуатируются незаконно, а в перспективе должны быть арестованы и возвращены владельцу, ввод дома становится невозможным. Новый подрядчик строительства знает об этом, однако продолжает утверждать, что дом будет сдан до конца 2015 года. Следовательно, строители намеренно вводят в заблуждение потенциальных покупателей жилья, надеясь привлечь деньги доверчивых толстосумов.
Также не следует доверять информации о том, что застройщик сможет найти деньги на завершение строительства. Учитывая, что земельный участок для строительства объекта и разрешение на его строительство были оформлены на имя ООО «Инстройком-М», которое в настоящий момент не имеет денежных средств на своих счетах, признано банкротом и не в состоянии оплатить даже задолженность по текущим платежам, не говоря уже о задолженности по решению суда перед прежним генподрядчиком ООО «ГП СМУ 2», остается непонятным, как, кем и какими путями осуществляется финансирование завершения строительства объекта, включая оплату услуг нового генподрядчика. Получается, что достройку объекта осуществляет банкрот, в том числе оплачивает услуги нового генподрядчика (исходя из публикаций СМИ, на сумму более 300 миллионов рублей), не рассчитавшись с прежним.
В своем обращении в прокуратуру бывший генподрядчик строительства рассказывает также о дефектах, которые были обнаружены при проведении судебной экспертизы в апреле 2014 года. После приостановления строительства объект не был законсервирован, это привело к повреждениям внутренних коммуникаций. Экспертная организация «Международное агентство строительная экспертиза и оценка «Независимость» выдала заключение, в котором говорилось, что на первом этаже в зоне паркинга произошло частичное отслоение огнезащитного покрытия от металлических воздуховодов. В местах отслоения началась коррозия. Результаты указанной экспертизы были получены еще в апреле 2014 года, что же с объектом происходит сейчас, остается только догадываться.
Обнадеженные дольщики
Впрочем, несмотря на то, что конкурсный управляющий пока не представил суду доказательства финансовой состоятельности компании «Авиньон», строительство объекта возобновилось. Это заметно даже по внешнему виду. А это значит, что деньги через «Инстройком» проходят. У руководства «ГП СМУ 2» это вызывает недоумение: достраивать дом, безусловно, нужно, но почему в таком случае те, кто финансирует завершение строительства, не сочли нужным расплатиться с прежним подрядчиком, который добросовестно выполнил большую часть работы в рамках контракта? Или о прежних строителях решили забыть?
«Елена» никогда официально не признавалась проблемным домом, несмотря на то, что два года никакие работы на ней фактически не производились. И, помимо эфемерной «Волга Апартментс», у «Елены» есть и реальные дольщики – в общей сложности 14 физических лиц. Именно столько покупателей нашлось у квартир в небоскребе. В настоящий момент все они входят в реестр кредиторов. В список требований включены сами квартиры и парковочные места, некоторые ходатайствовали о добавлении в него также неустойки за просрочку сдачи жилья и даже причиненный моральный вред.
Когда началась процедура банкротства, имена кредиторов и дольщиков попали в общедоступные базы. СМИ тогда же уцепились за одно имя – Александра Дмитриевича Аяцкова, сына бывшего губернатора Саратовской области. Всем стало интересно, что обладатель известной фамилии приобрел апартаменты на самом верху – на 36-м этаже.
Те из дольщиков, с кем удалось созвониться корреспонденту ИА «Свободные новости», сообщили, что собрания кредиторов проходят непосредственно на стройплощадке. Несмотря на то, что в здании внутренняя отделка только начата, «Строй-Менеджмент» заранее завершил отделку «визитного» четвертого этажа, чтобы показать потенциальным покупателям интерьер мест общего пользования и серьезность своих намерений.
По словам Аллы Глазовой, периодически посещая собрания кредиторов, она видит, что рабочие на стройке трудятся, степень готовности здания повышается, а это для нее после двух лет ожидания – хороший знак, как и то, что с ними вообще кто-то встречается и разговаривает. Физических лиц строители приплачивать за достройку не просили, да, по словам Анны, она бы на это ни за что не согласилась. «Думаю, они знают что делают и сдадут дом в конце 2015-го, на крайний случай, в январе 2016 года», – считает она. Требования бывшего подрядчика и его намерения вернуть себе имущество она расценила как деструктивные действия обиженной стороны.
Надеется на скорый благополучный исход истории и Валентина Шишкина. По ее словам, в настоящий момент она пытается через суд доказать свое право собственности на стояночное место – не были должным образом оформлены документы. При этом, по ее словам, «новые лица» в компании-застройщике не отказывают в претензиях, а напротив, готовы их удовлетворить. «Ничего плохого об их работе сказать не могу. Видно, что люди стараются завершить дело. Конечно, 100%-ной уверенности не бывает никогда, тем более в таком сложном деле, как строительство дома», – сказала собеседница.
Как бы ни были строители уверены в том, что они достроят дом, оставшиеся квартиры пока публично на продажу не выставлены. В интернете не удалось найти официальных сайтов «Строй-Менеджмент «Открытие» или компаний «Волга Апартментс» и «Авиньон», где можно было бы почерпнуть информацию о данном конкретном доме и о других объектах, которыми занимались эти организации. Все объявления о продаже квартир устарели и явно относятся к периоду до банкротства «Инстройкома». Пока застройщиком значится банкрот, стараться продать что-либо в этом доме, очевидно, бессмысленно. Лишь когда здание будет сдано в эксплуатацию и скандальная тень разорившегося застройщика уйдет в прошлое, можно будет подумать о реализации жилья. Нужно надеяться, что новым распорядителям стройки все-таки удастся договориться с «ГП СМУ 2», потому что иначе история с «Еленой» может затянуться надолго.