Застройка Саратова. Как правило, не по правилам
В Саратове, как и в некоторых других населенных пунктах России, есть Правила землепользования и застройки. Это такой документ, утвержденный городской думой, где расписано, в каких пределах можно использовать земельные участки на территории города, какого размера участки могут выделяться и какие дома на этих участках можно построить.
В документе утверждены коэффициенты, которые используются для расчета этажности многоквартирных домов, которые можно построить на том или ином участке.
Кто должен исполнять эти правила, утвержденные городской думой Саратова? Сам собой напрашивается ответ – исполнительный орган местного самоуправления, то есть администрация города Саратова. Но, как показывает практика, муниципалитет не то чтобы не исполняет эти правила, а стремится всячески их обойти. Проводятся некие общественные слушания, где люди практически всегда голосуют за отступления от утвержденных правил. Вроде бы администрации некуда деваться – мол, люди решили отступить, мы вынуждены подчиниться. Но как не раз случалось ранее, результаты общественных слушаний носят рекомендательный характер, и администрация может не согласовать отклонение от правил, если проект не отвечает требованиям региональных нормативов градостроительного проектирования.
Как показывает практика, для этого требуется общественный резонанс, внимание СМИ и возмущенные жители окрестных домов, готовые на крайние меры. А если никто не возмущается, проект подписывается и отправляется в работу.
Я вполне понимаю застройщиков. Они несут очень большие расходы на строительство и хотят получить максимум прибыли от каждого квадратного метра выделенной им земли. Вот только в погоне за этой самой прибылью «за бортом» остаются права людей на достойную среду обитания. Как тех людей, которые уже живут вокруг будущей стройки, так и тех, кто потом купит квартиры в новом клочке «каменных джунглей».
Последний показательный эпизод того, как администрация Саратова «плюет с высокой колокольни» на Правила землепользования и застройки, принятые городскими депутатами и подписанные главой города Олегом Грищенко, – постановление № 3543 от 7 ноября 2014 года «О предоставлении разрешений на условно разрешенные виды использования земельных участков и на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства». Как и предыдущие аналогичные документы, постановление принято «на основании заключения о результатах публичных слушаний», в данном случае – состоявшихся 10 октября 2014 года.
Документом согласовано 21 отклонение от разрешенных параметров. Среди них – строительство православного храма в жилом квартале поселка «Техстекло», возведение 6-этажки за лицеем № 3, а также две стройки, выходящие за все мыслимые рамки – на ул. Сакко и Ванцетти и на ул. Парковой. На них я и остановлюсь подробнее.
Первым будет участок в Заводском районе на пересечении улиц Парковой и Химической, как раз через дорогу от небезызвестного сквера имени Гагарина, где местные жители добились запрета увеличения церковной территории.
На основании постановления №3543 ООО «Саратов-Девелопмент» получило право возвести на земельном участке площадью 2856 кв. м с кадастровым номером 64:48:020409:23 многоквартирный дом с удельным показателем земельной доли, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений многоквартирного дома – 0,21. То есть на каждый метр жилой площади должно приходиться по 0,21 квадратного метра земельного участка (в том числе придомовой территории). В упоминавшихся мной правилах застройки Саратова минимальное значение удельного показателя предусмотрено для 25-этажных домов – 0,4. Это означает, что на участке 2856 кв. м можно возвести 7140 метров жилой площади высотой в 25 этажей (по 285,6 кв. м жилья на этаж). Давайте, на всякий случай, умножим эту цифру в два раза (лестничные клетки, лифты, другая нежилая площадь). Получается 571,2 кв. м из 2856 должен занимать сам дом – 20% площади. Остальные 80% площади земельного участка должны вместить в себя элементы благоустройства – детские площадки, клумбы, деревья и, конечно же, парковочные места. И все это не должно лепиться друг к другу, а позволять будущим жильцам комфортно разместиться на выделенной территории без того, чтобы потом воевать с соседями за «место под солнцем».
Что же получается с реальной ситуацией. Застройщику разрешили выстроить на этом участке 13600 «квадратов» жилья. Вряд ли это будет дом в 25 этажей. Для 10-этажного дома получается 1360 кв. метров жилой площади на этаж; если приплюсовать нежилую и техническую площадь, от земельного участка ничего не останется. Там не хватит места не только на парковку личного транспорта, детская площадка войдет туда с трудом. А если мест для транспорта не хватает во дворе, то жители 300 квартир будут ставить свои автомобили во дворах соседних домов. И если до строительства этот земельный участок сам использовался как стоянка, то теперь «аборигенам» придется потесниться.
Другой пункт постановления касается уже центральной части города – ул. Сакко и Ванцетти, 31 и 27. Саратовцы могут заметить, что по этому адресу уже выстроена девятиэтажка с нежилым первым этажом. Однако совсем рядом с домом есть незастроенное место. Теперь там можно строить с коэффициентом 0,17. Что из этого выйдет, сколько жилья и парковочных мест для личного транспорта сможет разместить ЖСК «Буй» на двух земельных участках общей площадью 1448 кв. м, предлагаю вам посчитать самостоятельно.