Дмитрий Федотов: В области ситуация чуть лучше, чем в мире и в России

На днях Ассоциация строителей России подписалась под открытым письмом к журналистам. В письме строители вспоминают о том, что десять лет вместе с журналистами они «делали общее дело – строили нашу страну», призывают осмотреться и увидеть, как преобразилось всё вокруг за это время. «А теперь представьте, что строительство встанет», – пугает президент Ассоциации Николай Кошман. Надежды миллионов людей разобьются вдребезги, люди не смогут улучшать жилищные условия, создавать семьи и рожать детей.

Настроения на российском строительном рынке таковы, что Ассоциация обратилась к журналистам с просьбой о «создании позитивной картины в целом». А каким настроениям подвержен стройкомплекс Саратовской области? Об этом наша беседа с министром строительства и ЖКХ области Дмитрием Федотовым.

– Дмитрий Александрович, начал ли как-то отражаться финансовый кризис на предприятиях строительного комплекса в нашем регионе?

– Строительный сектор, как отрасль экономики, всегда один из первых чувствует изменения в финансовой системе. Это естественно.

Во-первых, в строительной отрасли вращается большой объём кредитных средств. Это связано с тем, что строительный цикл достаточно длительный: два, три, четыре года без кредитов невозможно обойтись. Определённая зависимость от стоимости и продолжительности кредитов в строительной отрасли существовала всегда.

Во-вторых, это спрос, который во многом начала формировать система ипотечного кредитования. Которая в свою очередь напрямую связана с финансовой ситуацией в мире и стране.

Прежде всего финансовый кризис затронул крупные федеральные девелоперские компании. Они ведут большое количество проектов, в которых задействованы достаточно длинные инвестиционные деньги. Многие компании кредитовались на большие суммы, в том числе и за счёт иностранных денег. В связи со сложившейся ситуацией в мировой экономике, произошёл определённый отток финансов, который, естественно, сказался на наших российских банках. К тому же опасения повторения американского ипотечного кризиса привели к ужесточению требований банков к заёмщикам.

У нас в области ситуация чуть лучше, чем в мире и в России. Это связано с тем, что основной объём строительства выполняется нашими саратовскими компаниями. Их зависимость от кредитов, безусловно, существует, но она не такая большая. Традиционно жилищное строительство в Саратовской области идёт за счёт средств дольщиков и за счёт собственных оборотных средств предприятий. Сейчас, когда ряд банков прекратили кредитование строительных организаций под первичное жильё, а некоторые кредитные организации сокращают программы ипотечного кредитования, это плюс.

– То есть предприятия строительного комплекса не планируют замораживать строительство?

– Объектов, замороженных по причине кризиса, на текущий день нет. Но, безусловно, мы уже видим варианты сокращения объёмов строительно-монтажных работ, в первую очередь на таких объектах, как торговые комплексы, логистические центры. Они все во многом строятся на заёмные деньги. А сейчас стоимость заёмных денег высока. И в условиях текущей конъюнктуры по ряду проектов возможно замедление финансирования, замораживание проектов. Я не говорю, что так и будет, но какие-то объёмы строительства выпадут.

Самая главная наша задача сейчас – не допустить сокращения объёмов строительства жилья. Ситуация складывается так, что если сегодня допустить их уменьшение, то через полгода-год, учитывая инфляцию, мы можем получить резкий рост цен на жильё. Строительство очень сильно зависит от спроса. Сейчас люди выводят средства из фондового рынка, валютных операций. Сегодня остро стоит вопрос сохранения денег. Поэтому, возможно, к концу года спрос поднимется. Недвижимость, даже невзирая на конъюнктуру, традиционно считается достаточно привлекательным объектом для вложений.

– Вы говорите, что в основном строительство в области ведётся местными компаниями. А каковы настроения иногородних инвесторов? Если кто-нибудь из них в кризисные дни захочет быть поближе к дому, будете останавливать?

– Настроения разные. У нас иногородних застройщиков не так много. И их настроения зависят от того, насколько стратегия каждого была гибкой и насколько они завязаны на внешних источниках финансирования. Недавно я объезжал стройплощадки.

Например, застройщики, которые строят высотный дом на въезде в город, если ехать из Энгельса, заявляют о том, что проблем у них нет, средства на достройку дома есть. Строители рассчитывают на то, что через год-полтора, когда кризис закончится и они достроят дом, там будет очень хорошая экономика.

Кто-то говорит о том, что есть предпосылки для того, чтобы пока подождать. Есть ряд площадок, куда потенциальный инвестор мог бы войти, но сейчас пока переговоры приостановлены. Повторюсь, что у нас зависимость от внешних девелоперов невысока, у нас в основном собственное строительство. Возможно, это и хорошо, потому что в регионах, где и объёмы больше, и крупнее инвестиционные проекты, могут возникнуть вопросы по объёмам строительства и по цене.

Понимаете, есть разные уровни рентабельности. Да, строить в Москве дороже, чем в Саратове. Раза в два. Но цены там раз в 5 выше саратовских. Конечно, вряд ли кто-то будет сворачивать проекты высокой степени готовности. Например, если объект готов на 70 процентов, сворачивать его экономически не рентабельно. Лучше занимать дорогие деньги и достраивать его. Закрытие такого проекта – дорогое удовольствие. Если строительство на начальной стадии, то, конечно, с таких проектов деньги будут переводиться на достройку высокой степени готовности. И это касается не только строительства домов, но и гостиниц, торговых комплексов, логистических центров.

Конечно, мы будем вести определённую работу, общаться с каждым из инвесторов. Например, «Пересвет-Регион» – самый крупный, есть ещё ряд компаний, с меньшим объёмом строительства. У «Пересвет-Региона» строительство находится на начальной стадии. Поэтому ситуацию там чётко отслеживаем. Но принципиально на тот объём строительства, который мы прогнозируем на 2008–2010 годы, несаратовские компании большого влияния не имеют.

– А как себя чувствуют наши строители?

– Конечно, просчитывают варианты. В последнее время, особенно в летне-осенний период, наблюдалось реальное сокращение объёмов продаж, следовательно, оборотных средств. А когда ещё и банки говорят, что приостанавливают кредитование, то появляется определённый разрыв. Он, в принципе, существовать может, но не очень долго. В строительной отрасли есть определённый цикл, и разорвать его – дорогое удовольствие.

Сейчас ищем варианты помощи наши строителям. Программы, поддержка ипотечного кредитования, переговоры с поставщиками стройматериалов о снижении цены. Работаем с министерством обороны, они готовы закупить некоторое количество квартир.

Заставить или даже уговорить банки на кредитование в сегодняшней ситуации достаточно сложно. Сама основа кризиса проявляется как раз в финансовом аспекте. Для банков важно самим пережить негативные явления, связанные с увеличением стоимости заёмных денег и оттоком вкладов населения.

– Какие меры принимает региональное правительство, чтобы не допустить сокращения объёмов строительства жилья? Как помогает строителям выжить?

– С каждым застройщиком, особенно с крупными, работаем индивидуально. Разрабатываем и предпринимаем ряд мер, чтобы помочь строителям. Увеличиваем объём государственных закупок жилья. В основном это происходит по программам, связанным с Фондом содействия реформированию ЖКХ, по нашим областным целевым программам: жильё детям-сиротам, многодетным семьям, бюджетникам, программа переселения из ветхого аварийного жилья. В принципе спектр вариантов, помогающий строителям получить средства на продолжение работ, довольно большой.

Кроме этого подписываем соглашения с предприятиями стройиндустрии, которые идут вторым эшелоном. Если уменьшатся объёмы строительства, соответственно, уменьшатся объёмы потребляемой продукции. Для предприятий-производителей это тоже не очень хорошо. Поэтому они идут навстречу: при необходимости дают отсрочки по оплате, снижают цены.

Разработан также комплекс мер, чтобы поддержать рынок ипотечного кредитования. Планируется увеличение уставного капитала нашего регионального ипотечного оператора (ИКСО), чтобы погасить все ранее выданные обязательства перед банками.

– Вы уже пытались прогнозировать, как будут вести себя цены, спрос и предложение на недвижимость к концу года? Изменилась ли как-то активность граждан на рынке недвижимости сейчас?

– До конца года больших рывков на рынке недвижимости мы не ожидаем. Возможно, к декабрю почувствуется сезонный всплеск спроса, но в этом году он будет меньше, чем в прошлом. Объём продаж в этом году вообще отличается несколько непредсказуемым характером: так, максимальный объём продаж пришёлся на начало года, на январь-февраль, а с мая спрос пошёл на спад.

В октябре сезонного бурного оживления на рынке не произошло. Объём строительства, конечно, увеличился, но запредельным не будет. Цена напрямую зависит от спроса. Сегодня мы имеем достаточно большой объём предложения. В этом году сдадим больше миллиона квадратных метров жилья. И тот объём, который есть, при сниженном спросе предпосылок для роста цен не создаёт.

Сейчас надо планировать 2009 год. Он очень зависит от того, насколько затянется эта неблагоприятная ситуация. Всё, что запланировано в этом году, введём, будут найдены и источники, и деньги. А вот заделы, запланированные на 2009–2010 годы, – долгосрочная программа. Её надо внимательно отслеживать и по источникам, и по срокам строительства. Возможно, потребуется определённая поддержка государства. Например, гарантии по развитию ипотеки, помощь в инженерном обустройстве земельных участков.

Сейчас, когда начинаешь прогнозировать первые последствия кризиса, становится очевидным, что многое зависит от федерального правительства, от тех мер, которые оно принимает, чтобы изменить ситуацию в целом. Если эти меры будут успешны, тогда следующей весной все трудности преодолеем. Если кризис затянется на год, на два, то придётся менять подход, чего бы не хотелось.

– Если строительная отрасль Саратовской области всё-таки «ляжет на лопатки», сколько людей останется безработными? Кому в первую очередь ожидать сокращения?

– В строительной отрасли работает более 50 тысяч человек. И это без учёта сезонных рабочих, которых ещё около 10 тысяч. Конечно, совсем строительная отрасль своё существование не прекратит никогда, это невозможно.

В первую очередь страдают неквалифицированные работники и работники, связанные с обеспечением продаж, маркетингом, рекламой. Очень редко сокращение затрагивает инженерный персонал, почти никогда – рабочих высоких разрядов. У нас дефицит кадров. Поэтому костяк строительной отрасли останется.

Затяжной кризис может отразиться и на зарплатах. В строительном комплексе достаточно высокие зарплаты: более 13 тысяч рублей по отрасли, более 20 тысяч по крупным предприятиям. За год рост зарплаты в стройкомплексе составляет 47 процентов. Если произойдёт замедление темпов её роста, то мы можем столкнуться с оттоком кадров, которые просто будут уходить в другие отрасли, менее подверженные кризису.

– Нуждаются ли сейчас строители в чиновниках? С какими вопросами они к вам обращаются? Как часто в связи с кризисом вы замеряете «температуру» на стройплощадках?

– Часто общаюсь со строителями, руководителями компаний. В день два-три руководителя у меня всегда есть, и это не считая общих совещаний. Строители обращаются с разными вопросами: по земельным участкам, оформлению техусловий, согласованию проектов, ипотечному кредитованию. Конечно, они ждут от власти, от правительства каких-то действий, которые помогут им пережить этот непростой период.