Экономика

Единственная надёжная альтернатива

Решить проблему обманутых дольщиков не сложно – застройщикам нужно строить на свои
18.09.2017 // 12:03
Комментарии:7
Просмотры: 2007

В этом году власти всех уровней как-то особенно рьяно взялись за решение проблем обманутых дольщиков. Правительство Саратовской области во главе с губернатором с лета даже начало проводить регулярные «планёрки» по дольщикам и долгостроям, пытаясь найти, наконец, путь к «выздоровлению». Можно было бы списать эту активность на предвыборную кампанию, но на самом деле власть просто вынуждена обратить внимание на граждан, пострадавших от действий застройщиков. Новостные ленты регулярно сообщают о пикетах, жалобах, обращениях и прочей активности обманутых дольщиков. И не только в Саратовской области.

Проблема долгостроев и граждан, купивших в них квартиры, в России обостряется с каждым новым экономическим кризисом. Очередная волна конфликтов, накрывшая большую часть страны от Калининграда до Сибири в 2015 году – на фоне падения нефтяных цен и курса рубля, – продолжается до сих пор. Кто или что может обезопасить дольщиков и свести к минимуму их риски?

Аргентинское зерно в российской почве

Долевое строительство как явление возникло вовсе не в России, как многие привыкли думать. Нет, это не «чисто русская забава» родом из лихих 90-х. Впервые строить жильё с привлечением средств граждан начали в измученной инфляцией и кризисом Аргентине в середине 1980-х годов. В стране, где национальная валюта за семь лет деноминировалась 12 раз, купить жилье было невозможно: бессмысленно копить постоянно обесценивающиеся деньги. Поэтому аргентинские власти предложили аргентинским гражданам покупать нечто вроде акций, стоимость которых оценивалась не в деньгах, а в квадратных метрах. Потом акции можно было обменять на новые квартиры. Эта схема неожиданно заработала и оказалась эффективной. Число собственников жилья благодаря ей выросло в стране почти на 20%.

Затем идею подхватили британские компании с целью гарантировать сбыт возводимых объектов. А уже потом она распространилась по странам Европы, Северной Америки и Африки.

Долевое строительство – это схема, при которой граждане вкладываются в строительство объекта недвижимости на любой его стадии. При этом на стадии котлована квартира обходится на 20-25% дешевле, чем в уже сданной новостройке.

В Россию долевое строительство действительно пришло в 1990-е, когда трудности в экономике не оставили большинству граждан другого способа покупки жилья, кроме как «на этапе котлована». Но «русская схема» от аргентинской отличается тем, что никаких акционерных обществ при строительстве дома не создаётся и никакие акции дольщикам купить не предлагают. У нас через «долёвку» до сих пор продают «воздушные замки».

Но проблема даже не в этом. «Воздушные замки», то есть не построенные квадратные метры, продают, например, и в Великобритании, и в Арабских Эмиратах. Но обманутых дольщиков там нет.

В России обманутые дольщики начали появляться оттого, что недобросовестные застройщики попросту «кидали» дольщиков, исчезая с их деньгами. Или, пытаясь решить свои финансовые проблемы, привлекали больше дольщиков, чем могли обеспечить квадратными метрами. То есть создавали финансовую пирамиду.

Сегодня дольщики становятся «обманутыми» по другой причине – застройщик в силу разных обстоятельств просто не завершает строительство в оговоренный срок, заставляя вкладчиков ждать месяцы, а иногда и годы.

Скольких обманули

По данным Минстроя РФ, на 3 августа 2017 года количество обманутых дольщиков достигло 46 тысяч человек. По другим экспертным оценкам, это число доходит до 100 тысяч человек. Всего ведомство насчитало 785 проблемных объектов, расположенных в 69 субъектах РФ. При этом почти половина обманутых дольщиков сосредоточена в лишь десяти регионах (Калининградская, Московская, Новосибирская, Ростовская, Саратовская, Тюменская области и др.).

В Саратовской области проблема обманутых дольщиков стоит особо остро. На сегодняшний день в реестре проблемных домов числится 25 объектов (еще порядка 20 проблемных домов пока не включены в реестр). Официально пострадавшими признаны три тысячи саратовских семей, которые потеряли и квартиры, и деньги. Для завершения строительства всех объектов необходимо почти 2,75 млрд рублей.

По данным АИЖК, в России ежегодно заключается около 702 тысяч договоров долевого участия на 1,5 трлн рублей.

Генпрокуратура РФ в 2016 году выявила 8,4 тыс. нарушений в сфере долевого строительства, более тысячи преступлений в отношении прав дольщиков (что примерно на треть больше, чем годом ранее). В результате было внесено две тысячи представлений, опротестовано 274 незаконных правовых акта, в суды направлено 196 исков. По требованиям прокуроров к административной и дисциплинарной ответственности привлечено около 2,5 тыс. человек и возбуждено 89 уголовных дел.

Не решаемое и неизменно авантюрное

Найти способ не просто решить проблему обманутых дольщиков, а навсегда от неё избавиться государство пытается уже больше десяти лет. С тех самых пор, как в 2005 году вышел 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», призванный регулировать отношения дольщиков и строительных компаний, привлечение денежных средств граждан и юридических лиц в долевое строительство. В январе 2017 года вступила в силу уже 13-я редакция закона, но, по словам экспертов, до совершенства документу по-прежнему далеко.

Всё это время законодатели много трудились над усилением контроля над деятельностью застройщиков, повышением требований к их финансовой устойчивости, регулированием их отношений с дольщиками, устранением непрозрачности и неподотчетности строителей по отношению к вкладчикам и регуляторам. Однако на практике все эти меры оказались нерабочими. Настолько, что для решения проблем отдельно взятых долгостроев требуется личное вмешательство высокопоставленных лиц.

В Саратовской области, например, 25 проблемных домов по инициативе спикера Госдумы Вячеслава Володина разобрали на «ручной режим» шесть депутатов ГД от Саратовского региона (по четыре на каждого). И это, судя по всему, оказалось единственным шансом решить проблемы саратовских дольщиков.

Кроме того, бесконечно совершенствуемый закон не защищает от множества объективных факторов. Экономические и финансовые кризисы не прогнозируемы и имеют тенденцию повторяться. Никто из застройщиков не застрахован от банкротства в кризисный период. Несмотря на усиление государственного контроля над строительным бизнесом, никто из дольщиков гарантированно не защищен от мошенничества со стороны застройщиков.

Государство, кажется, уже и само отчаялось искать удобоваримое решение проблемы и склонно отменить долевое строительство как вид. В 2015 году вице-премьер российского правительства Игорь Шувалов говорил о возможной отмене «долёвки» с 2020 года.

Другой вопрос, что в России крайне скуден набор финансовых инструментов для привлечения инвестиций в жилищное строительство. На сегодняшний день до 80% всех инвестиций поступает именно от дольщиков – и это единственный опорный финансовый механизм в секторе отечественного жилищного строительства. Предполагается, что в перспективе таким инструментом станет банковское кредитование. Однако эксперты прогнозируют в этом случае удорожание квадратного метра минимум на 20%.

Таким образом, участие в долевом строительстве в России в обозримом будущем сохранит за собой репутацию авантюрного предприятия. Риск потерять вложенные деньги не исчезнет полностью, как бы ни совершенствовали законы. Следовательно, чтобы не стать обманутым дольщиком, вкладчику придётся или семь раз подумать, прежде чем вкладывать в строительство свои кровные, или выбрать менее рискованный вариант решения жилищного вопроса.

Безрисковый способ

Единственной реальной альтернативой долевому строительству является приобретение готового жилья. Из крупных застройщиков по такой модели в России работают лишь два: Казенное предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства» и Тюменская домостроительная компания. В Саратовской области нам известен только один застройщик, сумевший построить жилой комплекс на две сотни квартир без привлечения дольщиков – инвестиционно-строительная компания «Союз-С» (входит в состав инвестиционного холдинга «Энергетический союз»).

Как выяснилось, строительство ЖК «Крылья» на собственные средства – принципиальная позиция компании. В «Союзе-С» убеждены, что в условиях кризиса застройщик обязан брать на себя все риски по возведению жилых домов, а не перекладывать их на граждан.

ЖК «Крылья»

Беря на себя всю ответственность по строительству дома и предоставляя гражданам возможность выбирать готовое жилье, застройщик тем самым избавляет их от множества хлопот и волнений.

Во-первых, готовое жилье – это то, что уже априори существует. Его можно «потрогать», посмотреть и оценить. Во-вторых, готовый дом – это полностью завершенный процесс без «призрачных» сроков сдачи. Тут не придётся беспокоиться о том, что застройщик не уложится в срок или сдаст дом с существенными недоделками.

Зайдя в новую квартиру готового дома, можно сразу увидеть все её достоинства и недостатки, «примерить» на себя планировку, оценить функциональность пространства и даже прикинуть расстановку мебели. Гуляя по району застройки и его окрестностям, поймете, в какой мере здесь развита инфраструктура: есть ли поблизости остановки, детский сад, школа, магазины, а рядом с домом – детские и спортивные площадки.

Что касается расхожего мнения, что долевое строительство обходится дешевле, то оно не всегда находит подтверждение. Если приобрести «долю» незадолго до сдачи дома в эксплуатацию, то её цена будет примерно равна стоимости уже готовой квартиры. К тому же случается и так, что застройщик в цены на квартиры, продающиеся по долевому строительству, закладывает все возможные будущие риски, что совершенно невыгодно для клиента. Кроме того, в отличие от строящегося дома, ипотеку на готовое жилье от надежного застройщика без промедления выдаст любой банк: здесь риски для всех сторон сведены к минимуму.

Статья опубликована в «Газете недели в Саратове» № 33 (447) от 19.09.2017.

Ключевые слова: строительство, жилье, дольщики
Оцените новость
95
37 (451)
от 17
октября
2017
ЧИТАТЬ СВЕЖИЙ НОМЕР В PDF архив
1
По детскому саду № 87 хороших новостей нет
Как разобрать «груду кирпича» во дворе, не ущемив ничьих интересов?
Два кусочека колбаски под соусом дождя...
На Театральной площади в очередной раз прошла сельскохозяйственная ярмарка.
Средний размер взятки в Саратовской области составил 103,3 тысячи рублей
За три месяца средний размер взятки в регионе вырос почти на 45 процентов.
О деньгах и памятниках
Новости Волгограда, Тамбова и Ульяновска.
Почтальонам пока оставят сортировку
Цифровая экономика в почтовой связи может выглядеть и так.

>> ВАШЕ МНЕНИЕ
архив

Прокурор Сергей Филипенко предложил решать проблему обманутых дольщиков региона за счет областного бюджета. Вы согласны, чтобы проблемные дома достраивали на бюджетные деньги?
Проголосовало: 983
1
Реклама


>> ЦИТАТА
архив

Политик Алексей Навальный о России, где президентом стал он
Полная версия интервью
Есть важная тема?
Сообщите дежурному редактору
сайта: [email protected]
Тел. (845-2) 27-31-18

>> СОЦСЕТИ