Спрос под вопрос

Представители саратовского строительного бизнеса скептически отнеслись к возможности застроить малоэтажным жильем федеральный земельный участок недалеко от Саратова. Аукцион, на котором будут искать застройщика, состоится 28 сентября в Москве. На заседании круглого стола в минувшую пятницу, где формировались подходы к эффективному освоению земельного участка, застройщики напомнили чиновникам-мечтателям, что коммунизма, обещанного 50 лет назад, никто не дождался. И мечтать все же лучше с калькулятором в руках. Застройщики боятся, что спроса на одноэтажный Саратов не будет.

В заседании участвовали министр строительства и ЖКХ Саратовской области Сергей Канчер, заместитель генерального директора Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) Светлана Кузнецова, представители банковского и строительного бизнеса.

Запланированный под застройку участок находится в Саратовском районе на территории Усть-Курдюмского муниципального образования (на площадях ОКХ «Аграрник»). Расстояние по автодорогам до северной границы Саратова – 10 км, до центра города – 22,5 км, до поселка Усть-Курдюм – 12,5 км. Участок находится в федеральной собственности и входит в состав земель Фонда РЖС. Рядом располагаются сельскохозяйственные поля, жилая застройка деревни Долгий Буерак, а также еще одна земля Фонда РЖС площадью 28 га, предоставленная под размещение завода строительных материалов. Было сказано, что с транспортной доступностью новой застройки проблем не будет, потому что рядом пройдет скоростная автомагистраль от Саратова до строящегося аэропорта.

В ходе аукциона к характеристикам планируемого развития территории будут предъявляться такие требования: возможность обеспечить минимальный объем площади жилья в застройке – 110 тысяч кв. м, при этом доля жилья эконом-класса должна составлять не менее 75%. Начальная цена права на заключение договора аренды составляет 11716 тысяч рублей, срок аренды земли – 10 лет. Дополнительно будут учитываться обязательства по применению технологий энергосбережения.

Сплошные гарантии

«Строительство – один из основных локомотивов региона», – сказал в начале заседания министр Канчер. По словам Сергея Васильевича, возможность вовлечения столь масштабных земельных участков для целей строительства жилья возникла в результате заключенного соглашения о сотрудничестве между Федеральным фондом РЖС и правительством Саратовской области. В рамках реализации соглашения в оборот введены участки общей площадью более 426 га, в том числе более 343 га – для целей жилищного строительства, 83 га – для размещения объектов промышленности строительных материалов. В настоящее время на участке площадью 141 га осуществляется строительство жилого квартала на миллион квадратных метров, не менее 60 процентов которого будет составлять жилье экономического класса. Ввод в эксплуатацию первой очереди ожидают уже в текущем году.

Заместитель гендиректора Фонда РЖС Светлана Кузнецова напомнила, что фонд ведет свою деятельность с 2008 года, базовой целью его работы является создание условий для строительства жилья, прежде всего – категории эконом-класса (включая малоэтажное). Фонд занимается в том числе содействием обеспечению жилищных участков инфраструктурой, содействием финансированию строительства и предоставляет застройщикам типовые проекты повторного применения. По словам Кузнецовой, на площадках фонда заметно сокращаются сроки административных процедур – в 1,5-2 и даже в 3 раза. Проекты на участках фонда имеют значительную доходность. Снижение рисков при стремлении к максимальной прибыли застройщика является основным принципом работы фонда.

Объекты инженерной инфраструктуры Фонд старается включать в инвестиционную программу предприятий естественных монополий. При этом посчитанные экспертами предварительные затраты снижаются примерно на четверть. Фонд представляет гарантии по выкупу не реализованных застройщиком жилых помещений эконом-класса. Цена выкупа предполагает 5-процентную ставку дисконтирования, а общий объем выкупа не может превышать 20% для многоэтажной застройки и 30% – для малоэтажной. По словам представителя фонда, такая гарантия поможет застройщикам при получении кредитов.

Вспоминая коммунистов

– Мне кажется, выбор – исключительно неудачный, – сказал Байтемир Шамхалов, генеральный директор строительной компании «Шэлдом». – В таком количестве мы там не продадим никогда. Вы туда поедете жить? – спросил Шамхалов на всякий случай Кузнецову.

– Ну, если там будут комфортные условия, можно и поехать. Если там будут школы, детские сады… – пустилась в рассуждения Кузнецова.

Однако Байтемир Шамхалович не отступал. И уточнил, какое количество людей будут работать на заводе стройматериалов по соседству? Оказалось – чуть более сотни человек.

– А другое жилье кому? – спросил Шамхалов.

Министр Сергей Канчер с тем, что выбор неудачен, не согласился. Сказал, что раньше никто не верил в то, что люди поедут жить в пятый и шестой кварталы Ленинского района, – «а сегодня это фактически центр города».

– Коммунисты построили жилье и предоставляли его бесплатно, – продолжал гнуть свою линию Шамхалов. – А мы пришли четыре года назад туда и начали строить там, где люди уже живут и всё есть. А здесь – 20 км до Саратова. И нужно тянуть коммуникации 11 километров. Вы представляете, какие расходы лягут на квадратный метр? Какой там может быть эконом-класс с такими расходами? Мы построим – там не будет реализации.

Светлана Кузнецова ответила, что «территория будет развиваться в любом случае в ближайшей или средней перспективе». А что касается спроса, «здесь надо работать совместно, в том числе и стимулировать платежеспособность населения».

– Мы считаем, что данный земельный участок со всех точек зрения является привлекательным активом, принесет пользу и для города, и, в конечном итоге, для населения.

– Нынешнее поколение людей будет жить при коммунизме, говорили лет сорок назад, – деликатно оспорил светлые мечты представительницы фонда саратовский застройщик Шамхалов.

– На XXII съезде, в 62-м году. 50 лет назад, – уточнил даты обещания гендиректор ЗАО «Облжилстрой», депутат областной думы Леонид Писной.

А потом перешли к более конкретным вопросам.

– Кто будет строить дорогу до Долгого Буерака? – Дорога – за счет бюджета Усть-Курдюмского муниципального образования, – объяснила Кузнецова.

Участники круглого стола заохали. И стали интересоваться, кто построит 12 км водовода – неужели Саратовводоканал? Но оказалось, что фонд и правительство области придумали хитрый ход, чтобы убить сразу двух зайцев. Оказывается, прорабатывается вопрос подключения будущего жилого массива к ветке водопровода, которая пойдет к строящемуся аэродрому в Сабуровке. В этом случае затраты на водовод для застройщика будут еще уменьшены.

– Любая организация нового начинается с чистого листа, – философски подвел итог разговора министр Канчер. – В данном случае этот лист уже в какой-то степени нами раскрыт, хотя соседство с будущим промышленным предприятием вызывает сомнения с экологической точки зрения. Зато с практической точки зрения, это – нормальные рабочие места. Населенный пункт Долгий Буерак также имеет свое принципиальное значение. Малоэтажное жилищное строительство, как тема, конечно, может развиваться только на свободных территориях на сегодняшний день, потому что требует значительных площадей, требует иных вопросов, связанных с инфраструктурой. Право, безусловно, каждого – принимать участие в аукционе или нет.

Мнение застройщиков

Леонид Писной, генеральный директор ЗАО «Облжилстрой»:

ОЧЕНЬ ДОРОГО, ОЧЕНЬ БЕСЦЕЛЬНО. ШАНСЫ – ОДНА ДЕСЯТАЯ ПРОЦЕНТА

– Я думаю, что не будет ни одного участника на аукционе, если кого-то с дури не замотивируют. Абсолютно никому не нужная земля. Она была не востребована для предназначенных целей. По закону невостребованная земля уходит в фонд, фонд должен принять меры к ее использованию, поэтому они выполняют свой долг и правильно делают. И они чувствуют, что здесь не так всё хорошо – это же видно.

Дмитрий Гальпер, генеральный директор группы компаний «Лепта»:

ТАМ ЖИЛЬЁ НИКАК НЕ СМОЖЕТ БЫТЬ ДЕШЁВЫМ

– Строительство дороги в 800 метров, про которую они говорят «коротенький участок», обернется проблемами. Он выйдет на кольцевую дорогу, с которой в Саратов въехать и сейчас тяжело. Если рассчитывать на то, что мы там собираемся построить 110 тысяч квадратных метров – значит, там будет жить куча народу. Куче народу работать в Долгом Буераке негде, в Дубках – негде. Те, кто купят там дома, поедут в Саратов. Но там нет технической возможности на сегодняшний день проехать. Значит, надо строить радиальную дорогу. А она будет составлять уже 20 км. Там жилье никак не сможет быть дешевым. Водовод, канализация... Вот эти 160 миллионов потом лягут в цену жилья. И если мы говорим о привлекательной стоимости строительства малоэтажного жилья в 15 тысяч рублей за квадратный метр, то это жилье будет стоить те же 20 тысяч, как в 6-м микрорайоне. Любой вменяемый человек, который покупает себе жилье, купит его лучше там, где есть дороги, школы, садики, магазины. Ну, допустим, магазины и там разовьются. Но школы и садики застройщик должен за свои деньги ставить. Но эти затраты опять пойдут в метр. Это очень тяжелый к реализации проект.