Саратову обещан новый район

Но местные застройщики скептически относятся к государственным инициативам

Правительство Саратовской области и федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства презентовали на минувшей неделе земельные участки, которые должны стать ни больше ни меньше как новым районом Саратова. На участках общей площадью 141 га планируется развернуть строительство, по разным оценкам, от 650 тысяч до полутора миллионов квадратных метров жилья.

Осталось определить застройщиков, которые смогут осилить такие объёмы, и найти покупателей, которые будут это жильё приобретать. В заседании круглого стола приняли участие федеральные и региональные чиновники, представители банковского сообщества и непосредственно сами застройщики.

Рука помощи федерации

Региональные власти рассчитывают, что два земельных участка, расположенных в Кировском районе, должны избавить областной центр от такой напасти, как дефицит земли под комплексное жилищное строительство. По словам заместителя председателя областного правительства Дмитрия Федотова, в Саратове всё что можно уже застроили (имеются в виду микрорайоны 1А, 6 и посёлок Юбилейный). Развиваться городу вроде бы и некуда – впереди земли федеральной собственности.

А президент РФ Дмитрий Медведев тем временем требует увеличить объёмы вводимого жилья настолько, чтобы к 2020 году на каждого россиянина ежегодно вводилось по одному квадратному метру новой жилплощади. Чтобы соответствовать требованиям президента, правительство Саратовской области в прошлом году заключило соглашение с Фондом содействия развитию жилищного строительства.

Основной целью фонда «РЖС» является формирование и оформление участков, находящихся в госсобственности. Объясняя функции подведомственной ему структуры, заместитель генерального директора фонда Александр Кузнецов говорит, что фонд определяет земельные участки, пригодные для жилищного строительства и не используемые по своему первоначальному назначению.

Например, сельскохозяйственные поля, на которых никто ничего не сеет. «Но земля федеральная и не может использоваться под жилищное строительство, – констатирует Кузнецов. – И застройщик, и город ходят вокруг таких участков, но не могут строить и развиваться». Фонд формирует участок, оформляет в свою собственность и выставляет на аукцион право его аренды.

Руководство федеральной структуры планирует, что уже к 2020 году 30 процентов жилищного строительства в стране будет осуществляться на участках фонда. «Мы станем одним из основных поставщиков земли на земельном рынке, – делится планами Александр Кузнецов. – Эта земля будет не спекулятивная, а исключительно под комплексное освоение. По стартовым ценам участки совершенно доступны. Раньше к таким участкам не было подхода, они не вовлекались в оборот и использовались не по назначению».

К победителю аукциона фонд предъявляет ряд требований, среди которых ограничение в сроках строительства (максимум восемь лет). Кроме этого, в общем объёме строительства жильё экономкласса должно занимать не менее 60 процентов. Всё это, по мнению Александра Кузнецова, должно помочь государству сдержать рост цен на рынке жилья «рыночными способами». Ограничение сроков строительства и большие объёмы оформляемых земельных участков позволяют выбрасывать на рынок и большие объёмы жилья.

Цена на такую жилплощадь, по расчётам москвичей, должна складываться из себестоимости квадратного метра и небольшой маржи застройщика. Дешевле себестоимости застройщик продавать не будет, а с большой маржей – не сможет, конкуренция не позволит. В свою очередь фонд готов взять на себя обязательства по выкупу нераспроданного жилья в размере 25 процентов. Эти квартиры в дальнейшем будут реализованы в рамках федеральных программ.

Выкуп не самоцель

Федеральные власти системно подошли к решению вопросов с комплексной застройкой. Для того чтобы стимулировать застройщиков, Агентство ипотечного жилищного кредитования активно разворачивает взаимодействие с банками по программе «Стимул».

По словам начальника управления проектного финансирования АИЖК Дмитрия Подкопаева, Внешэкономбанк выделил агентству кредит в 40 миллиардов рублей. Агентство планирует кредитовать банки на льготных условиях, чтобы те в свою очередь кредитовали застройщиков. АИЖК готово выдавать банкам целевые займы на срок до двух лет под 8 процентов годовых. И ожидает, что и кредитные учреждения, которые берут финансирование в агентстве, будут предоставлять застройщикам доступные кредиты.

«Нормальная маржа 3–5 процентов, – уверен Дмитрий Подкопаев. – Уже сейчас есть банки, предоставляющие застройщикам кредиты под 11–13 процентов годовых». Простимулировать застройщиков должны, по мнению Подкопаева, и гарантии сбыта. Гарантом может выступать как региональный оператор АИЖК (в Саратовской области – ИКСО), так и сам фонд «РЖС».

Казалось бы, для строителей были созданы все условия: и льготные кредиты, и гарантия сбыта. Вот только не проходит у застройщиков «элемент недоверия». Представители крупных строительных компаний выразили своё скептическое отношение и к программе «Стимул» вообще, и к грандиозному проекту застройки в частности. В первую очередь их интересовали вопросы реализации: насколько предложение соответствует спросу и насколько гаранты сбыта будут действительно готовы выкупать квартиры в случае их нереализации.

Сергей Кузнецов поспешил сообщить, что выкуп нераспроданных квартир не самоцель фонда «РЖС». Главное – правильно прогнозировать спрос и рассчитывать предложение. «Если будет разогрета ипотека и не будет жилья, то цена пойдёт вверх. Если будет жильё и не будет ипотеки, то цена опять же вырастет, потому что текущие затраты на содержание жилого фонда лягут в себестоимость метра. Цель программ не затоварить рынок. Надо смотреть на рынок, снижать маржу застройщиков, чтобы сбалансировать спрос и предложение», – убеждал московский гость саратовских строителей.

В том, что спроса хватит на всех, уверена и. о. генерального директора ИКСО Светлана Мокеева. По её словам, действующие уже сейчас и стартующие в ближайшем будущем программы по ипотечному кредитованию позволят сделать платёжеспособными большее число граждан. «С помощью ипотеки вырастет платёжеспособность. Спрос есть, мы его ощущаем. Будут новые программы по кредитованию новостройки. Объёмы первичного рынка в ипотеке растут, и мы только начали», – сообщила она.

«Стимул» не стимулирует

Тем не менее застройщики, выражая свою заинтересованность в проекте, с крайнем недоверием относятся к его реализации.

Генеральный директор ГК «Лепта» Дмитрий Гальнер убеждён, что банки так и не смогут перестроиться на льготные кредиты для застройщиков. По его словам, несмотря на то что программа «Стимул» работает в области уже почти год, больших льгот для себя строительные компании не почувствовали. «Застройщики постоянно обращаются в банки, но получается, что банк прибавляет себе не 3, а 5 процентов. Поэтому мы выходим на обычный коммерческий кредит 13–15 процентов. А для застройщика, тем более для долгосрочного строительства, этот вариант неинтересен».

Дмитрий Гальнер также отметил, что победитель аукциона обязуется строить в основном жильё экономкласса. То есть с минимальной прибылью для себя. «И если мы говорим о том, чтобы застройщики снижали свою маржу, то давайте говорить то же самое и банкам». Вместе с тем генеральный директор сильно сомневается в растущем спросе на жильё. Даже через ипотеку. По его словам, спросом пользуется жильё, направленное на реализацию федеральных программ. Но массового всплеска спроса на рынке недвижимости строитель не наблюдает.

***

Участки площадью 141 га выставляются на аукцион одним лотом. Стартовая цена – 6 миллионов рублей. Шаг аукциона – 100 тысяч рублей. Аукцион будет проводиться 23 сентября в Москве.

***