Нет, не лопнет. Даже не надуется
Две противоречивые новости о жилищном кредитовании одновременно вышли на прошлой неделе. С одной стороны, президент Владимир Путин потребовал повысить доступность жилья для россиян. А значит, увеличить рост ипотечного кредитования и снизить процентные ставки (всё это уже учтено АИЖК в стратегии развития ипотеки до 2020 года). С другой стороны, Банк России, регулирующий рынок кредитования в стране, пообещал ввести меры, ограничивающие рост ипотеки. В ЦБ уверены, что если раздачу дешевых ипотечных кредитов не сдерживать, на этом рынке возникнет пузырь, а само кредитование потеряет в качестве.
Кулуарные опасения
О намерении Центробанка ужесточить условия выдачи ипотечных кредитов в четверг сообщил «Коммерсант». Регулятор, как пишет издание со ссылкой на источники в ЦБ, углядел тревожный сигнал в намерении АИЖК увеличить объемы ипотечного кредитования более чем вдвое к 2020 году (с нынешних 4,8 трлн до 10 трлн рублей). По мнению Центробанка, реализация планов Агентства ипотечного жилищного кредитования может привести к возникновению пузыря, похожего на тот, что образовался в свое время в США и стал одной из причин мирового финансового кризиса в 2008 году.
ЦБ, как пишет «Коммерсант», вознамерился ввести для подстраховки ряд заградительных мер. Например, для кредитов без первоначального взноса и со взносом менее 20 процентов регулятор потребует изменения условий, чтобы сделать их менее доступными для широких масс населения. Потому что именно этот вид кредитов, по данным ЦБ, является сегодня самым популярным у россиян. Если осенью прошлого года доля кредитов с 20-процентным первоначальным взносом составляла всего неполных 7 процентов от суммы всех выданных ипотечных ссуд, то сегодня на них приходится треть от всех ипотек.
По слухам, размер первоначального взноса может быть законодательно закреплен на уровне 20–30 процентов, а система подтверждения доходов заёмщика будет сложнее и жёстче.
В самом АИЖК никаких причин для возникновения ипотечного пузыря не видят. На рынке, по словам представителей агентства, наблюдаются стабильные цены на недвижимость, высокие требования к заёмщикам и низкая доля просрочки по кредитам. Тогда как пузырь в США и последовавший за этим финансовый кризис спровоцировало широкое распространение именно высокорисковых кредитов с низким первоначальным взносом. Кроме того, в АИЖК отмечают, что официально никто не сделал никаких замечаний к их стратегии. В том числе и Центробанк.
Как поясняют источники «Коммерсанта» в ЦБ, регулятор намеренно не афиширует свою позицию по росту ипотечных кредитов. Дабы не вызывать паники на рынке, все ограничения пока обсуждаются кулуарно.
|
Напомним, в США в начале 2000-х банки и различные ипотечные компании в борьбе за клиента значительно снизили требования к заемщикам, одновременно снижая ставки. Это вызвало резкий рост выдачи ипотечных кредитов. Причем заёмщиками часто выступали недобросовестные, малообеспеченные спекулянты. К 2006 году, когда цены на недвижимость в Америке сначала остановились, а затем резко начали снижаться, доля высокорисковых кредитов составляла не менее 20 процентов от всех ипотек. В 2007 году в США начался резкий рост невыплат по ипотечным кредитам. Широко распространенные на финансовом рынке США производные ценные бумаги, обеспеченные в том числе ипотечными закладными, почти полностью обесценились. |
С голодухи сил не хватит
Мнения экспертов, активно обсуждающих сейчас слух о возможном сдерживании роста ипотеки, разделились. Одни считают, что проблема, о которой беспокоится Центробанк, действительно существует. Другие заверяют, что в России нет ни малейшего намека на образование ипотечного пузыря. Да и денег у россиян не хватит, чтобы такой пузырь надуть.
Так, ряд экономистов высказали предположения, что тревоги ЦБ могут оправдаться, если быстрый рост объемов ипотеки, который запланировало АИЖК, будет достигаться путём выдачи кредитов без первоначального взноса и заемщикам со слабым финансовым положением, которые станут дефолтными при малейшем снижении дохода. У такой стратегии действительно могут возникнуть «чрезвычайно неприятные последствия для банковской системы».
Другие эксперты успокаивают тем, что в России, в отличие от событий десятилетней давности в США, действует весьма жесткая оценка платежеспособности. «Банки консервативны в кредитовании как юридических, так и физических лиц. И эта практика – рыночный стандарт. Наращивание портфеля с большой долей просрочки не является приоритетом ни для одного крупного банка», – отмечает в интервью «Интерфаксу» гендиректор Frank Research Group Юрий Грибанов.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая заметила в комментарии агентству «Прайм», что ипотека – все ещё дорогой и малодоступный для россиян продукт. По её словам, только 29 процентов граждан РФ из числа тех, кто собирается приобретать жилье в ближайшие три года, намерены брать кредит.
«При мизерных доходах основной части населения ипотека даже под 9 процентов годовых не приобретет массовую популярность, как в западных странах накануне кризиса 2007 года. Соответственно, в стране, где 40 процентов домохозяйств испытывают проблемы с приобретением еды и одежды, едва ли вырастет ипотечный «пузырь», так как уровень доходов большинства недостаточен для того, чтобы стать заемщиком», – рассуждает она.
На тему ипотечного пузыря высказался даже глава Сбербанка Герман Греф. По его прогнозу, России точно ничего не грозит ближайшие три года. Напротив, развитие ипотеки (со ставкой в 6,5 процента уже в 2018 году) может подстегнуть экономику в целом, строительство жилья, спрос на строительные материалы, цемент, металлы и т.д.
