«Игра в одни ворота»?

Срок выдачи лицензий управляющим компаниям в сфере ЖКХ совсем близок. С 1 мая эти организации начнут работу в соответствии с федеральным законом о лицензировании № 255-ФЗ от 21 июля 2014 года. Большинство руководителей управляющих компаний сдали квалификационные экзамены и передали все необходимые сведения для оформления документов, разрешающих осуществление деятельности в жилищно-коммунальной сфере. В этот период ожидания директора организаций ЖКХ уже говорят о необходимости дорабатывать закон, прогнозируя проблемы, которые спровоцирует лицензирование.

Обсуждать необходимость закона, когда он давно уже принят, понятно, нет смысла. И многие директора управляющих компаний, как ответственные руководители и законопослушные граждане, принимают новый нормативный документ как данность, говоря о необходимости лицензий в принципе. Компаниям ЖКХ предъявляется большой перечень требований. Но, как оказалось, сдать сам квалификационный экзамен не представляет никакого труда. Правда, опытные руководители делают замечания: некоторые формулировки некорректны. Попадаются такие вопросы, для которых в соответствии с современным законодательством правильными считаются одни утверждения, а в машину запрограммированы другие, устаревшие ответы. Так или иначе, большинство проэкзаменованных ответили на 98–99 вопросов из 100.

Всего две жалобы – и с вещами на выход

Но так же, как легко сдать экзамен, легко и лишиться лицензии. Например, когда орган государственного жилищного надзора выдает управляющей организации предписание, которое компания не исполняет или исполняет ненадлежащим образом. И если за неисполнение предписания в течение календарного года суд назначает лицензиату административное наказание два и более раза, сведения о доме или домах управляющей компании исключаются из реестра лицензий субъекта Российской Федерации по решению Госжилинспекции (ст. 198, п. 5). Проще говоря, компания навсегда лишается права осуществлять управление определенными домами.

Как четко будет работать этот механизм, покажет время. От управляющей организации могут не просто «уйти» некоторые жилые здания, она может распроститься со всем обслуживаемым жилым фондом. Лицензия аннулируется решением суда по заявлению органа государственного жилищного надзора. Основанием для этого является решение лицензионной комиссии (ст. 199). Произойти это может в том случае, если работой управляющей компании будут неудовлетворенны собственники, общая площадь жилья которых составляет пятнадцать и более процентов от общей площади помещений в многоквартирных домах, находящихся в управлении у этой организации.

Работать в жилищно-коммунальном хозяйстве чрезвычайно рискованно. Получается, две малейших жалобы от собственников – и участь управляющей организации может быть решена. Допустим, Госжилинспекция выдает предписание на устранение нарушений, о которых говорится в жалобах. А к этому моменту управляющая компания уже затратила деньги на определенный вид работ. Денег на исполнение предписания нет...

– Закон есть закон – подлежит исполнению. Лицензии для того и нужны, чтобы оптимизировалась деятельность компаний, – считает директор ООО УО «Домовой совет» Игорь Синёв. – Если руководитель управляющей организации ответственно относится к своей работе, по большому счету ему нечего опасаться. Разумеется, в любой деятельности присутствует риск. Ко всему надо подходить взвешенно. Думаю, должна быть определенная градация на нарушения, которые компания способна устранить, и нарушения, которые устранить в данный момент не представляется возможным по объективным причинам. К тому же у любой организации есть право обращаться в судебный орган и оспаривать решения Госжилинспекции. Полагаю, закон уже в процессе его действия будет дорабатываться.

Не все руководители управляющих организаций однозначно интерпретируют текущую ситуацию. Накапливая приличные долги со стороны жильцов, УК копят долги и перед поставщиками услуг. Компании несут убытки. Находясь между Сциллой и Харибдой, они постоянно озабочены тем, как расплатиться с поставщиками услуг. По признанию руководителей управляющих организаций, получается, что они работают, скорее, для энергетиков, а не для жильцов, как это в действительности должно быть.

В нашем государстве сложился стереотип, что управляющие организации обманывают население. Всевозможные телевизионные ток-шоу, зарабатывающие баллы у телезрителей и привлекающие рекламодателей, активно работают на такой имидж компаний ЖКХ. Но есть и другая сторона вопроса. Из-за мошенников страдают те, кто хочет нормально работать, есть и такие. Добросовестные организации никак не защищены от потери лицензии. Они, будучи посредниками между поставщиками и потребителями услуг, выполняют роль крайнего, который и виноват во всех бедах.

Следующие примеры типичны. В старом доме установлены бойлеры, которые поддерживают температуру воды 50–53 градуса, а по нормативу температура горячей воды, поступающей в квартиры, должна быть не менее 60 градусов. Замена бойлеров требует немалых затрат, и, следовательно, потребуется какое-то время, чтобы решить этот вопрос. Долги управляющих организаций исчисляются сотнями тысяч рублей только за электричество на общедомовые нужды. За ОДН собственники квартир платят по нормативу, но на деле получается, что реальное потребление выходит за рамки этого норматива. Свою лепту сюда вносят и всевозможные магазины и офисы, обустроенные на первых этажах домов, порой незаконно пользующиеся электричеством. Нет, конечно, не всё население у нас безответственно. Но собственников квадратных метров, которые устанавливают магниты на приборы учета воды, в квартирах которых прописано меньше жильцов, чем проживает в действительности, и у которых счетчики не установлены вовсе, у нас предостаточно.

– Управляющие компании являются исполнителем коммунальных услуг (постановление правительства РФ № 124 от 14.02.2012), – поясняет директор ООО «УК «Жилсервис» Олег Бучков. – Например, энергетики поставляют воду ненадлежащего качества, то есть более низкой температуры, чем положено по норме. По законодательству управляющая компания не должна предоставлять населению такую услугу. Поэтому именно ей Госжилинспекция смело выписывает предписания об устранении нарушений. Если температура воды в трубах в подвале не соответствуют норме, вряд ли управляющая организация сможет доказать в суде, что не по ее вине жильцы пользуются негорячей водой. Проблемы, копившиеся годами, исправить сразу не получается. Например, наша компания работает на рынке только два года. Мы напрямую зависим от финансирования собственников жилья и от взаимопонимания с ними. Сложно спрогнозировать, какие последствия лицензирования мы получим. От парадоксальных ситуаций сфера ЖКХ не застрахована. Но надо сказать, что у нашей компании налажен контакт с жильцами. Поэтому мы не опускаем руки, настроены работать продуктивно.

Законодатели как будто с Луны...

Допустим, ежемесячный оборот у управляющей компании – 70–80 млн руб. Добросовестно распоряжаясь финансовыми потоками, при этом даже получая грамоты за свое ответственное отношение к делу, организация в наших российских условиях неизбежно приходит к банкротству. Образуется замкнутый круг: два-три года работы в сфере ЖКХ – и банкрот. Две жалобы от жильцов – и компания лишается лицензии. Что дальше? По мнению некоторых руководителей УК, наши законодатели как будто на Луне живут. Будут появляться на рынке другие компании, но проблемы никуда не уйдут. К тому же ежемесячный многомиллионный оборот сам по себе представляет большой соблазн для вновь пришедшей на рынок ЖКХ компании. Создавшаяся ситуация может расплодить мошенников, которым брать на обслуживание небольшие ветхие дома совсем не интересно.

Всё зависит от самих жильцов. Они способны «казнить» управляющую организацию, в их же силах ее и спасти и остановить, по выражению некоторых руководителей УК, «игру в одни ворота». Согласно п. 7 статьи 198 закона № 255-ФЗ в течение двух месяцев со дня информирования об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий собственники вправе принять на общем собрании решение о продолжении осуществления лицензиатом деятельности по управлению многоквартирным домом. Орган государственного жилищного надзора должен быть уведомлен об этом в течение трех рабочих дней со дня оформления протокола общего собрания.

– Да, предусмотрен такой вариант развития событий, – говорит директор ООО «УК «Фаворит» Андрей Свечников. – Но наше законодательство настолько обширно, что при желании нарушения можно найти всегда. А значит, очень легко получить административное взыскание, особенно молодой компании, несмотря на опыт ее сотрудников. Ведь практически в каждом доме есть люди, которые постоянно жалуются, что бы ты ни делал. Мало кто понимает, что управляющие организации зависят от множества ограничений, в том числе финансовых. Довести жалобы до суда при желании не так сложно. А установить добрые отношения с жильцами иногда оказывается нереально. Очень мало домов, где есть некое активное адекватное ядро, которое работает с управляющей организацией, готово к диалогу.

Большинство людей лишь оплачивают квитанции, а в остальных вопросах управления домами инертны. Ведь для того, чтобы поддержать управляющую организацию, собственникам нужно открыто сказать свое «Да!». Большинство жильцов, может быть, и не против сохранить прежнюю компанию, если она достаточно неплохо выполняет свою работу, но ходить на собрания не в их правилах. И эта работа снова ложится на плечи самой организации, сотрудники которой должны собирать подписи в свою поддержку, что требует времени, да и финансовых расходов тоже. В итоге за отсутствие собственной гражданской позиции жильцы будут платить из своего кармана за рассылку им писем, проведение заочных голосований или поквартирные обходы, одним словом, кучу дополнительной бумажной работы.

– У нас есть большой 8-подъездный дом, – продолжает Андрей Юрьевич. – Много раз там мы пытались создать совет дома. Ни одного активиста до сих пор не нашлось. Жильцам и этого и других домов я сообщаю свои телефоны, и мобильный тоже. Всё время прошу: давайте обсуждать работы, которые нужны, по вашему мнению. Готов предоставлять жителям рекомендации, выслушивать их. Из-за пассивности населения активного сотрудничества с ним не получается.

Наше безразличие к проблемам собственного жилища абсурдно: зачем вникать в суть, и без нас всё решат. Ушла одна компания – появится другая. Не исключено, что спустя некоторое время собственники многоквартирного дома могут пожалеть: «Зря не проявили настойчивость, предыдущая управляющая компания действительно ответственнее выполняла свою работу». Поэтому на доработку закона надеяться надо, но и жильцам необходимо взвешивать все за и против, пока не поздно.