В нашей стране недвижимость не дешевеет

Саратовский рынок недвижимости стабилен. К такому выводу пришли эксперты, опрошенные «Газетой недели». Причем стабилен он во всём: стабильно растут цены на квадратный метр, стабильно и много строится новое жильё, стабилен спрос на жилую недвижимость среди населения. И даже сезонные колебания активности продаж тоже никуда не делись. Весной и осенью всё стабильно продаётся и покупается. Летом и зимой – стабильно тихо. Никакие потрясения на валютном рынке, никакие внешнеполитические обстоятельства, кажется, не способны нарушить этого равновесия. И только закрытие моста через Волгу может стать для саратовского рынка потрясением. Но лёгким и кратковременным.

Средняя стоимость квадратного метра в Саратове по итогам первых трёх месяцев текущего года по всем предложениям составила 38347 рублей. По сравнению с началом года цена квадрата выросла на 3,6% (в январе 37016 руб.). Такую статистику приводят аналитики риелторских агентств. При этом стоимость квадратного метра в новостройке составляет 28830 рублей (выше январской цены на 6,56%), а на вторичном рынке – 39864 рубля (рост – 2,83%).

На рост стоимости квадратного метра на вторичном рынке, по словам аналитиков, влияют в основном цены на квартиры в новых домах, только что сданных в эксплуатацию. Тогда как квартиры, построенные лет 30 назад, в действительности не меняются в цене, а иногда и дешевеют.

Эксперты честно признаются, что предпосылок для снижения цен они не видят. Но прогнозы по росту при этом у каждого свои.

В пределах инфляции

Вот, например, Алексей Шипачев, президент НП СРО «Профессионалы недвижимости Поволжья», уверен, что никаких особых сюрпризов саратовскому рынку недвижимости ждать не нужно. И в отличие от общероссийской картины в Саратове на стоимость квадратного метра никак не влияет ни валютная, ни политическая ситуация.

«Это влияние было бы возможно только при использовании в строительстве каких-то сложных технологий и высокотехнологичных материалов и инструментов, которые приобретаются за валюту и за рубежом. Но у нас этого нет, – говорит Шипачев. – Поэтому рост цен на саратовском рынке определяется в основном инфляцией. В этом году, согласно прогнозам правительства, реальная инфляция составит 12–15%, соответственно, цены на квадратный метр вырастут примерно на 7–10%».

Эксперт поясняет, что средняя стоимость квадратного метра складывается из спроса на квартиры в разных сегментах рынка. Например, хрущёвки вообще не растут в цене. Так же как и квартиры в домах 90-й серии.

«За последние четыре месяца эти квартиры не то что не прибавили в цене, а заметна тенденция к снижению их стоимости. Покупатели начинают понимать, что экономия при покупке хрущёвки или брежневки обернётся для них значительными вложениями по замене коммуникаций. По той же причине всё меньший интерес вызывают квартиры в домах так называемых 85-й и 90-й серий, в которых, помимо замены коммуникаций, дополнительным фактором риска становится перспектива замены лифтового оборудования. Поэтому растут в цене только новостройки, но, как я уже сказал, в пределах инфляции», – отмечает эксперт.

Колебание и цен, и мнений

Алексей Шипачев при этом не видит факторов, которые могут спровоцировать стремительный рост цен на первичном рынке. В частности, не предвидится роста цен на стройматериалы. Напротив, по некоторым позициям, по словам эксперта, даже наблюдается снижение. «На рынке стройматериалов всего полно. К тому же многое производится здесь, внутри региона, отчего и не страшны колебания рубля. Металла много, и цены на него стабильные, цемент тоже свой. Не растут и даже снижаются цены на строительную технику. Это связано с тем, что в столице и крупных городах начинают использовать современные технологии строительства, и высвободившаяся техника уходит в регионы по достаточно приемлемым ценам. Так что материальных факторов для повышения цен на новостройки нет», – уверен Шипачев. Единственным фактором роста, по его словам, является электроэнергия. На неё цены в стране растут стабильно, но в структуре цены квадратного метра электроэнергия занимает очень незначительную долю.

С этим мнением в корне не согласен Яков Стрельцин, председатель правления ассоциации «Союз застройщиков», ректор Саратовской высшей школы недвижимости. Он считает, что стройматериалы неизбежно будут дорожать. «Посмотрите вокруг – дорожает всё абсолютно. Энергоресурсы, перевозки, рабочая сила, оплату которой тоже необходимо индексировать. Всё это, естественно, отразится на цене и стройматериалов, и результатов строительства», – заявляет Яков Саввич.

Раздуты неприлично и нелогично

В пользу версии о стабильности на рынке недвижимости, по мнению ряда экспертов, говорит и активно развивающееся государственно-частное партнерство. Алексей Шипачев отмечает, что предоставление областным правительством и районными администрациями строительных площадок, помощь в подводе коммуникаций существенно сокращают расходы застройщиков, что положительно сказывается на ценообразовании.

Высокие темпы жилищного строительства отмечает и другой наш эксперт – маркетолог ООО «Бюро недвижимости «Смолякофф» Владислав Трушин. По его мнению, сейчас, в отличие от ситуации 2008 года, предложение на рынке недвижимости практически сравнялось со спросом и очень скоро, вероятно, даже обгонит его. При этом логично было бы ожидать снижения цен на квадратный метр. Однако в реальности этого не происходит.

«На мой взгляд, цены на квартиры сегодня просто раздуты, и именно под влиянием спроса. Раньше уровень цен зависел не только от комфортности квартиры, возраста дома, но и от местоположения объекта недвижимости. То есть в центре жильё всегда стоило намного дороже, независимо от качества. Сегодня практически одинаковые квартиры (по площади, количеству комнат и комфортности) могут одинаково стоить и в Солнечном, и в центре. Есть примеры, когда в Солнечном «трёшка» в новостройке продавалась за 3,5 миллиона рублей, а такая же квартира в доме постарше, но в районе горпарка всего за 2,7 миллиона. Чем это объяснить, я не знаю. Но выглядит ситуация непривычно», – рассказывает наш собеседник, отмечая при этом рост числа желающих селиться в новых строящихся микрорайонах.

И другие факторы роста

Объяснение растущему спросу на недвижимость нашлось у Якова Стрельцина. Он считает, что причина в желании людей выгодно потратить деньги. Тревожные настроения в финансовом секторе вынудили россиян забрать свои рублёвые вклады из банков. «Речь идёт о десятках, о сотнях миллиардов рублей. Это огромные суммы. И вот часть этих денег снова вернулась в банки в виде валютных вкладов, часть люди решили хранить, что называется, дома «под матрацем», и ещё часть (по нашим прикидкам, половина всех этих средств) инвестируется в строительство, – говорит Стрельцин. – Моё личное мнение: люди делают совершенно правильно, если рассуждать глобально и на перспективу. В нашей стране недвижимость не дешевеет».

Вместе с тем Яков Стрельцин уверен, что растущий размер предложения не говорит о вероятном снижении цен на недвижимость в связи с постоянно растущими издержками строителей. На рост стоимости квадратного метра, по мнению эксперта, влияет и действующее российское законодательство. В частности, введенная для застройщиков обязанность страховать свою ответственность перед участниками долевого строительства, по словам ректора Саратовской высшей школы недвижимости Якова Стрельцина, прибавит к цене квадратного метра 1–2 тысячи рублей.

С этим мнением соглашается и маркетолог Владислав Трушин: «Обязанность страховать свою ответственность, страховать стройки, конечно, отразится на стоимости недвижимости, потому что стоимость страховки немаленькая».

И только профессионал недвижимости Алексей Шипачев полагает, что все негативные последствия от законодательных нововведений проявятся не ранее чем через год. По его словам, в 2014 году влияние закона о страховании не будет заметно, поскольку новостройки, которые будут сдаваться в этом году, заложены еще в 2012–2013-м. А вот начиная с 2015 года принятые законодательные новшества уже будут формировать пессимистичный сценарий для рынка.

В почёте «двушки»

Если детализировать существующий спрос на недвижимость в Саратове, то, по словам экспертов, особенных изменений в его структуре не наблюдается. По-прежнему наибольший спрос ожидается на двухкомнатные квартиры. Увеличение востребованности этого сегмента произошло ещё в прошлом году.

Стабильно будут покупаться однокомнатные квартиры. Интерес к трехкомнатным и четырехкомнатным квартирам повышенной комфортности связан не столько с планировкой, сколько с престижем. Поэтому при подборе таких квартир покупатели всё больше обращают внимание на местоположение дома. Окружающее пространство должно соответствовать заявленному застройщиками классу жилья. Алексей Шипачев обращает внимание, что в последнее время иначе стали формироваться покупательские предпочтения. По словам эксперта, сейчас покупателю важно, чтобы приобретаемое жильё было современным и комфортным. Причем комфортность теперь не ограничивается параметрами квартиры, а распространяется и на прилегающую к дому территорию, на район, в котором расположен дом. «Для покупателей стало важно, какая социальная инфраструктура находится вблизи, насколько удобны подъезды к дому, есть ли места для прогулок с детьми, зоны отдыха, принципиально важно наличие парковочного места», – отмечает он.

Дворцы никому не нужны

Что касается коттеджей, то, по мнению президента НП СРО «Профессионалы недвижимости Поволжья», эта категория недвижимости – одна из самых проблемных. «Дворцы сейчас никому не нужны. Дома площадью от 250 кв. м дороги в содержании. И на этот фактор покупатели обращают пристальное внимание, – говорит Шипачев. – Это относится и к расходам коммунальных ресурсов в большом доме, и к необходимости в перспективе платить налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Спрос на коттеджи и таунхаусы площадью от 250 кв. м уже сокращается. Приведёт это к тому, что дома будут простаивать, а цены на них падать».

Зато Шипачев прогнозирует активное развитие сегмента быстровозводимого, недорогого жилья. Эта положительная тенденция была отмечена в 2013 году, она же сохранится и в 2014 году, только, по мнению эксперта, в больших масштабах. На рынке, по его словам, уже появилось несколько серьезных игроков, которые более низкой ценой на квадратный метр могут заметно потеснить застройщиков, работающих по традиционным технологиям.

В секторе коммерческой недвижимости, как отмечает эксперт, возможно увеличение спроса на офисы и торговые помещения небольших площадей. Прежде всего потому, что бизнес тоже будет стремиться сэкономить и минимизировать потери, связанные с растущей налоговой нагрузкой и ростом расходов на содержание офисов. Но естественным следствием увеличения спроса является рост цен. Поэтому этот сегмент коммерческой недвижимости (до 150 кв. м) в этом году может заметно подорожать как при продаже, так и при сдаче в аренду. А вот большие площади, напротив, вероятнее всего, подешевеют, так как будут простаивать.

Не проблема, но помеха

Свои коррективы в состояние рынка недвижимости внесет и закрытие моста через Волгу. По словам экспертов-риелторов, часть выставленной на продажу недвижимости окажется в зоне, неудобной для просмотра и подбора. Поэтому, скорее всего, на ближайшие пару сезонов (весна и осень) с продажи эти объекты будут сняты. То есть отложены до более подходящего периода. А вот те, кому потребуется продать свою недвижимость срочно, вынуждены будут значительно уступить в цене.

Ничего не изменится для недвижимости по направлениям на Квасниковку, Шумейку, Маркс, говорят эксперты.

Владислав Трушин из «Бюро недвижимости «Смолякофф» заметил другую тенденцию рынка, связанную с закрытием моста. «Среди жителей Энгельса, постоянно работающих в Саратове, выделилась категория людей, пожелавших сменить место жительства. То есть продать квартиры в Энгельсе и пере­ехать в Саратов, – говорит Трушин. – Конечно, это ограниченная группа лиц. В основном те, для кого переезд оказался выгоднее, чем ежедневные проблемы с поездками на работу через новый большой мост в Пристанном или на общественном транспорте в течение ближайшего полугода».

А вот Яков Стрельцин считает иначе: «Люди, которые захотели купить квартиру в Энгельсе, вряд ли планируют свою жизнь только на ближайшие полгода. То есть они понимают, что если этим летом ездить из Энгельса в Саратов и обратно будет неудобно, то следующим всё уже будет в порядке. Саратовские компании строят дома в центре Энгельса и в других привлекательных для покупателей районах города. Поэтому они не потеряют ни в спросе, ни в цене», – уверен эксперт.